金百万南京大地用建筑生产方式革命破解中国式住房

该公司自1994年即被原建设部列为现代企业制度改革试点单位。2000年开始进行改制，2004年由8位自然人股东以4000万元的价格购得公司主要资产。但是，交易方案中并未纳入土地资产。

已持续举报多年的举报方认为，其中关键在于现南京市繁华地段的9块土地在评估中大幅度隐匿了土地面积，在划拨土地转变性质出让或经营后，也未向财政部门交付收益。大地建设集团和相关官员是否涉嫌国有资产处置问题，目前仍在调查中。

授权经营存土地估价争议

大地建设集团成立于1999年12月 0日，注册资本为14409.5199 万元，均为国有股本。南京市人民政府的批复显示，该公司为国有独资公司，并投资组建南京大地建设（集团）股份有限公司。市政府同意并授权南京大地建设集团有限公司经营、管理所属国有资产。

当时南京市国有资产管理局批准的大地建设集团的国有资产授权经营实施方案中，包括政府授权其经营南京大地建设（集团）股份有限公司（以下简称“大地股份”）的9幅国有土地，该部分土地源于划拨，地权评估价仅为2255万元。

这一估值完全参照了南京市财政局、国有资产管理局、清产核资领导小组办公室1995年的相关文件。当时大地股份上述地权的升值净额评估结果即为2255万元，此后在国有资产授权中，并未考虑1999年房地产市场改革后的价值变动。。

除去上述土地之外，在大地建设组建时，国有资产一览表中还包括大地股份262 .50（股），大地股份代管资产1012.48万元，南京市建筑构配件厂 518.54万元，资产总计9409.52万元。

2004年大地集团进行改制。公司称之为“国退民进”。国有权益的受让方为现任法定代表人于国家等8人。出让方为南京市国有资产经营（控股）有限公司，出让标的为该公司所拥有的南京大地建设集团有限公司的整体产权。

根据南京永华会计师事务所有限公司、南京大陆土地估价师事务所有限公司的多份土地和资产估价报告书，该公司已经资不抵债，评估后的净资产合计为“-8 00.68万元”。

在上述标的范围内，扣除提留职工安置后，南京市国有资产经营（控股）有限公司将所拥有的转让企业整体产权有偿转让给于国家的团队，转让价格为人民币4000元。

其间，还成立了大地集团职工持股会，于国家等8位股东同意将. 元股份以2 60元价格转让给马昌云等42人的职工持股会，共同进行增资5000万元。变更后，于国家的持股比例从 9.1％变为16％，仍为第一大股东。

改制看似迫不得已。资不抵债，负担过重，大量员工需要安置。但是，2000年末大地集团净资产为8949.9万元。有关审计结果显示，此后该公司净资产数值急速下降：2001年12月该公司净资产5928.94万元，2002年12月净资产为6226.48万元，到了200 年12月份，净资产减为“- 764.67万元”。

2000年至2004年是我国城建和房地产领域均迅速升温的四年，大地集团迅速变为负资产状况令人不解。

从公司日常经营情况看， 年之间该公司承建了大量和公用建筑。从2001年至2004年期间，该公司获得“先进集体”“优秀企业”“先进单位”“建设立功单位”等荣誉 0多项。其中2004年还获得“江苏省建筑业外经10强企业”。

因此，改制过程中是否公允评估资产负债情况，一直饱受争议。举报方认为，实际控制人于国家获得了时任南京市国土局副局长、时任南京市建工局局长等人帮助。本报未能联系上述官员置评。

其间有关官员在大地集团改制等文件上签署“速办”等字样，曾一度被南京市检察院问询。

隐匿土地的改制

本报调查显示，共计有24块土地在改制后划归大地集团所有。其中有9块土地在估价过程中存在争议。

争议之一是1995年大地股份前身的清产核资土地估价中，9块土地的申报面积与实际面积相差甚远。这被认为有利于大地集团低价改制。目前当地纪检部门正在关注其中原因。

另外涉及的地块为南京市御道街12号，雨花西路111号，土城头1号，石门坎119号，解放路7号，华侨路56号，虎踞路1 5号，关门口12 、125、127号。

本报报道的华侨路56号地块，在所有资料显示，地块面积均在4000平方米以上，而大地股份的申报面积仅仅为2488.4平方米。

争议之二是当时对大地股份公司和大地建设集团的改制资产评估报告特别事项说明中提出，国有划拨土地和职工住宅未纳入相关评估范围，评估值中不包含国有划拨土地使用权和职工住宅的评估价值。因此作出净资产为“-8 00.68万元”的估值。

比如，石门坎117号地块，当时宗地申报面积为 6016.6平方米，宗地实际面积为60552平方米，面积相差245 5.4平方米。按照此地块土地估价为每平方米2 5元计，共少近577万元。

上述地块在现在的南京市，都是炙手可热的地块，众多开发商争相热抢。除少部分地块以外，其余的住宅单价都已超过2万。当时没有申报完整用地同行站我不大愿意去(有朋友催我直接采集)面积，也可能是将其上职工住宅等建筑物视为非经营性资产，没有土地增值。但在改制之后，这类资产价值应另行评估。

因此，除去虎踞路1 5号地块，由于不详实无法计算外，其他8地块的申报面积和实际面积相差共计66664.9 平方米。

而在2004年改制评估中，也仍然按1995年的申报面积进行估价和后续审批，共计作价为2255万元。当时土地估价结果一栏盖章单位是南京市地价所，地价审核一栏盖章单位是南京市土地管理局。现今两家已经合并。本报一直向南京市国土局了解相关土地颁发情况，至发稿前没有获得回复。

以周边地区商业住宅地价估算，上述6万余平米的土地，加上地面建筑物的价值，很可能已经达到数百亿。

这部分土地资产在历经南京大地建设集团有限公司成立，而后进行改制的过程后，实际已进入“国退民进”后的大地建设集团控制中。

土地收益去向不明？

按照当年改制方案，鉴于转让企业评估的负资产数额较大，已无法按政策提留“安置职工备付金”。所以，虽然改制方案要求新企业补缴划拨土地的出让金，但仍给予大地建设集团优惠政策，包括产权受让后新企业土地处置按照工业企业“三联动”政策免交土地出让金；产权受让后按规划用途变更转让企业土地性质后的增值部分，用于覆盖职工备付金不足部分。

上述12块国有划拨用地权属应属于大地建设集团的国资子公司大地股份。但是，随后的一起案件显示，远超过1.4亿安置备付金的土地收益很可能并未交付财政，而是基本归属到改制后的大地建设集团。

比如，2004年大地股份公司涉入一起债务纠纷（详见本版7月16日相关报道），法院将其持有的华侨路56号地块进行查封拍卖，最后南京市国土局出具函件，认为大地建设集团系土地使用权实际所有方。经评估此地块2004年评估价格即已达到8600万元。

2006年，大地股份和大地建设集团到国土部门进行土地变更手续，在一份变更建设工程规划许可证建设单位名称申请表中，建设单位由大地股份变更为大地建设集团，并且经有关部门核实，该项目的批文及土地证单位名称均已变更至大地建设集团名下。

至此，改制方案中未被评估的土地，渐渐地浮出水面。在土地交易过程中，国有划拨用地可能并未经出让程序，只是进行了建设主体变更登记。

按照管理国有资产规定，此地块属于划拨国有土地，还需经过国资部门的同意批复，并对此地块进行核销。举报方认为涉及上述地块的性质变更没有经过事前的评估，改制后也未将收益交付财政，国有资产流失严重。

目前，华侨路56号系大地建设集团持有，其门面部分已经对外出租给等商家。此部分收益归属尚不清楚。本报就相关情况提出采访时，大地集团相关负责人以“不清楚此事”为由婉拒。

对此，江门警方专案组人士介绍说，实际情况是，5月下旬，江门警方到国家安监总局化学品登记中心了解情况，获知该中心当初并未做实物检测，而只是以恒生科技提供的2007年河南疾控中心依据卫生部《消毒技术规范》检测的数据为根据，认定其急性经口测试属低毒。“后来，安监局要求恒生提供样品检测，检测后发表了6月24日的声明。”江门警方专案组人士表示。

这位人士还告诉，之前深圳警方曾查处柠檬酸金钾，并于2011年大运会前发布通告，这可能是恒生科技找胡文成教授，进行“一水合柠檬酸一钾二（丙二腈合金（1））”的研制，并以此名称申请新专利的由来。

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