金百万2018千亿房企的跳板逻辑

1月17日靖江楼市头条

靖江楼市：1、昨日（1月16日）靖江住宅烧垃圾、烧秸秆在很多地方比较常见。针对这些“陋习”3套，成交面积555.6m

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，成交均价10300.3元/平米。解读：日成交量保持低水平，需要重磅级楼盘的开盘来提升成交数据。

2、靖江九圩港将进行治理改造。该项目北起横港，南至长江，全长约7.77公里，其中横港至朝阳路封闭段将实施明河化改造。通过改造，着力提高城市防洪排涝能力，改善城区水环境。 3、靖江实验学校城北分校加快建设，目前主体工程已经封顶，部分建筑已拆除防护，即将进入内部施工阶段。随着靖江实验学校城北分校的加速推进，预计今年9月1日正式招生。

楼市动态：

1、2018年12月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，新建商品住宅环比上涨城市数量有59个，相比11月份的63个有所减少。其中，涨幅最明显的是广州、石家庄、锦州等城市。

2、数据显示，12月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有3个，与上月相同，最大降幅为0.4%；上涨的有12个，增加1个，最高涨幅为3.0%。同比下降的城市有1个，比上月减少1个，最大降幅为0.4%；上涨的有14个，增加1个，最高涨幅为15.9%。具体而言，新建商品住宅销售价格环比下降的城市有南京、无锡、厦门。其中，南京新房环比跌0.1%，无锡新房环比跌0.2%，厦门新房环比跌0.4%。

3、昨日，自然资源部发布关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函。原则上同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。随着全国土地管理法的修改工作推进，后续集体建设用地改革的力度会继续强化，目前改革重点在于发展租赁市场，而共有产权住房预计后续也会推进。总体上看，这利好住房租赁市场供给端的发展和活跃。预计未纳入试点的省会城市，在2019年下半年也会有新的进展，如西安、济南、苏州等大城市，部分百强县或也有机会进行试点。

4、去年12月二手房市场跌势呈现加剧势头。不仅二手房价格环比下跌的城市数量增加至22个，且这些城市基本都是热点一二线城市。相比新建住宅限价，当下市场二手房市场的价格更代表市场真实价格，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，北京上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。“预计未来几个月，二手房价格下调的城市数量将增加，下调幅度将继续加大，部分城市新房价格也将逐渐开始调整。”

5、1月16日，人民银行上海总部召开2019年上海货币信贷工作会议。会议强调，各家金融机构要进一步增强大局意识，保持货币信贷和社会融资合理增长，形成对实体经济的有力支撑。要不折不扣落实好逆周期的总量调节政策，切实用好再贷款、定向降准等货币政策工具，进一步加大对民营、小微等实体经济支持力度。

楼市政策面：

1、2018年12月是极具戏剧性的一个月，正当市场对于2018年严格调控保持认识高度一致之时，山东菏泽、广州等地的调控政策纷纷出现反转，引发了市场和舆论的广泛关注。随后“因城施策”的政策方向快速取代了“一刀切”的做法，提前为2019年楼市调控奠定了主基调。不完全统计，自2018年12月18日山东菏泽明确取消一二手房限售后，一个月内，包括深圳、广州、珠海、上海、衡阳、青岛等地先后出现楼市微调迹象。政策的中温放松不意味着转向刺激，并且2019年新房供应的库存相对较高，购房者选择空间大，市场将保持平稳运行的态势，不会出现明显上行的动力。。

2、2018年12月的中央经济工作会议指出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体，完善住房市场体系和住房保障体系。”解读起来其实很简单，楼市不能大涨，也不能大跌，需要保持平稳发展。 3、财政部、住房城乡建设部：印发《公共租赁住房资产管理暂行办法》。《办法》指出，公租房资产包括公租房项目中的住宅，以及配套的非住宅资产(公共用房、经营性用房、车位、设施设备用房等房屋建筑物)。建设单位不得将公租房资产作为融资抵押物。公租房资产在不同行政事业单位之间进行划转的，划出方应报同级财政部门审核后报同级人民政府批准。

楼市观点：

1、麦安东先生表示，总体来看，2018年四季度北京房地产市场整体表现较前三个季度有所下滑，这主要是受宏观经济放缓等多重因素影响所致。住宅市场方面，商品住宅新房供应量远高于成交量，住宅项目去化面临较大压力。写字楼市场则面临着部分行业出现调整、企业需求有所疲软的现状，租金增速略有放缓。另一方面，无论是内资还是外资机构在投资市场方面均表现得十分活跃，本季度大单频出，北京存量资产的投资价值在不断攀升。

2、展望未来，在宏观经济下行压力加大的背景责令停产整治。下，房地产相关政策微调的概率在增加。高层面的调控核心框架，如建立房地产调控长效机制、“房住不炒”、“租售并举”等纲领性精神仍不会动摇，但也会适度放权给地方，强调“因城施政，分类指导、夯实城市政府主体”。可以判断，2019年房地产市场将充满变化，这也需要所有相关的从业者保持高度警醒，因势利导，去迎接未知的挑战。

房企：

1、2018年共计156家房企跻身百亿军团，较2017年增加12家，销售额共计11.4万亿元，市场份额超75%，行业集中度加速提升。

2、2018年，虽然房企销售增速放缓，但是行业整体业绩规模仍进一步增长，其中TOP100房企全年的销售金额进一步同比增长35%。其中，碧桂园以全年销售7287亿蝉联销冠，并与第二名拉开1200亿的差距。

3、1月以来，地产行业仍旧延续了去年底融资回暖的局面。截至目前，超过10家房企已发布境内外融资计划，总规模已接近1000亿元。

城市：

1、北京：针对个别中介和租户违规转租公租房的问题，北京市已经对66个公租房项目安装人脸识别系统，2019年将对全市所有近200个公租房项目安装人脸识别系统。

2、数据显示，2018年12月，广州房地产市场交易活跃度明显回升，商品住宅成交1.5万套，成交面积超过150万平方米，环比增幅高达170%。

3、12月，15个热点城市中，南京、无锡、厦门三个城市新房价格环比下降，厦门降幅最大，环比下跌0

.4%；上涨的城市有12个，广州依然以3%的涨幅领涨热点城市。从同比看，15个热点城市中只有厦门新房价格下降，跌幅为0.4%；上涨城市有14个，济南涨幅最高，达到15.9%。

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