金百万REITs商业地产金融创新

因为政策壁垒等原因，证券化的REITs或许难以在短期内在国内实现上市交易。

对于期盼REITs许久的投资者来说，REITs即将出台的消息无法引起他们太大兴奋。一个并不能够将物业直接证券化的REITs方案也许将被试行，这也许意味着大多数国内投资者并不能够直接通过证券的方式获得投资房地产物业的便利。

“债券”版REITs

在备受瞩目的REITs发行方案研讨中，一份“央行—银监会”牵头的方案引起了投资者的注意。

此份方案由浦东方面提出，具体操作模式为：REITs由张江高科、浦东金桥、外高桥和陆家嘴四大公司联合发起，该四家公司将物业委托于基金公司成立REITs，基金公司向银监会申请信托发行，获得批准后，信托单位可以在全国银行间市场发行，信托计划的资金实行保管制,资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。

有媒体披露该方案涉及物业总数达105项，所涉物业资产包括办公楼、厂房、社区配套等。但该方案同时显示，REITs只针对机构投资者，在银行内部进行流动交易，而并非针对普通投资者。

同时，方案显示REITs本身并不影响物业原业主的所有权，物业原业主仅是以租金作为抵押物向信托进行融资，投资者在投资过程中享有物业升值及租金回报收益。

证券化REITs案例

事实上，在诸多关于REITs方案的揣测当中，大多数人认为REITs最为直接的用途是让普通投资者能够3月15日通过投资证券的方式享受投资不动产的收益及回报。

在大多数境外成功的REITs案例当中，投资者投资REITs的核心目的是分享物业的租金收益。诸多REITs案例显示，物业90%以上的出租收益属于普通投资者。

在香港上市交易的成功REITs案例为领汇投资及越秀房托。他们均是以出租回报相对稳定的物业组合后上市进行交易，并通过资产管理公司对项目进行管理，普通投资者通过购买股票的方式获得股权，并分享物业租金。

据了解，在香港上市的内地REITs越秀房托即是将旗下多项物业进行组合后打包在香港上市交易，越秀城建在自身物业管理部门的基础上成立资产管理公司对上市物业进行管理。

且与本次浦东提出的REITs方案不同，大多数境外上市交易的REITs，其物业主要构成为商场和写字楼。

证券化REITs的难点

事实上，市场更多的观点认为因为政策壁垒等原因，证券化的REITs或许难以在短期内在国内实现上市交易。

但仲量联行投资部董事总经理钟德尧则认为，证券化REITs难以实现的根本原因是目前国内商用物业的质量。其认为，REITs的核心是通过稳定的租金回报为投资者带来固定的收益。

但钟德尧认为，当前国内拥有这样质素的商场及写字楼并不多见。钟德尧表示，无论是税收壁垒还是监管要求，其目的均是让REITs能够给投资者带来稳定的收益，但目前国内的商用物业的投资性收益回报不仅仅有政策壁垒方面的原因，同样，商用物业的素质亦是从市质监局获悉影响租金回报的重要因素。

同时，钟德尧还表示，影响当前商用物业证券化上市交易的另一个重要原因是业主的“套现”目的。其认为，如果原业主仅是希望通过REITs进行套现的话，其往往会将REITs的发行价格定高，但这显然是损害投资者的。同时，钟德尧称，如果REITs本身给业主带来的回报无法超过商用物业整体出售的话，那么REITs的意义显然并不大。