沈商业地产格局明年待变美食

【文章】来源：时代商报 导语：2009年，沈阳商业地产首先从数量上突围。有相关数据显示，近年来，沈阳地区商业地产开发以年均10％以上的速度增长，商业点开发总量已达到1200多万平方米，商业地产占沈阳房地产建设比重超过五分之一。在建的如华强广场、龙之梦亚太广场、恒隆广场等多家商业项目都已被大家熟知。据沈阳市建委介绍，沈阳金廊沿线 城市综合体抢滩沈阳沈商业地产格局明年待变

从预约看房的繁琐流程，再到每平方米高达9万元的产权商铺，商业地产往往以高姿态亮相，在商业地产从量变酝酿质变进军沈阳的那刻起，一场商业枭雄争霸赛已然拉开帷幕。

从量变到酝酿质变

2009年，沈阳商业地产首先从数量上突围。有相关数据显示，近年来，沈阳地区商业地产开发以年均10％以上的速度增长，商业点开发总量已达到1200多万平方米，商业地产占沈阳房威廉姆斯当年把Blogger卖给谷歌后地产建设比重超过五分之一。在建的如华强广场、龙之梦亚太广场、恒隆广场等多家商业项目都已被大家熟知。据沈阳市建委介绍，沈阳金廊沿线已有 1个商业项目竣工并投入使用，78个项目正在建设或即将开工，如此浩大的商业地产队伍创造了沈阳空前强大的商业阵势。

在商业地产量变的同时，质变也开始酝酿。上海新天地是上海的一张名片，依仗上海的文化底蕴大获成功。据说瑞安集团将把沈阳天地项目打造成沈阳的 新天地 ，从规划到物业服务再到建筑设计一律聘请加拿大、英国等知名团队，气势非同凡响；而香港嘉里集团更是靠自己的招牌 香格里拉酒店来增强竞争优势，为沈阳商业带来高品质的内涵；华强广场也不甘示弱，率先决定营造出轻松愉快的办公环境，空中休闲花园是其最大亮点。各大商业地产寻求质变的方式多种多样，新颖之处更是不胜枚举，也许正是如此高调亮相，商业地产的售价也是不菲。

在刚刚结束的 2009沈阳金廊商业房地产展示交易会 上，某商业项目最高产权商铺一平方米卖到了9万，在沈阳商铺每平方米2万左右是比较普遍的价格，9万算得上是天价了。商铺用于投资，自然要比住宅贵，但商业地产的公寓部分售价也是水涨船高，位于青年大街南端的皇朝万鑫大厦几乎涨了 倍，百姓看房得预约，连公寓每平方米都卖到 万多元。这或许跟其五星级的公寓配置有直接关系，而根据目前市场行情，皇朝万鑫40平方米的公寓每个月租金可达到6000元，或许这就叫做贵得有理。

城市综合体布阵沈城

在不知不觉中，沈阳人发现外出购物、休闲的场所越来越多，而源头在于大量的商业地产项目竣工并投入使用。近一两年，像沈阳百联购物中心、中粮大悦城、太原街万达广场等陆续开业，世茂百货也即将开门纳客，而且还有大批商业地产项目预计在明年集中开业，比如亿丰时代广场、铁西万达广场、泛华广场、沈阳天地等等。2010年，沈阳的商业地产将步入一个崭新的阶段，其中城市综合体将是浓墨重彩的一页。

从北站的华府天地开始，沈阳人看到了沈阳城市综合体的雏形。在北京、上海等发达城市中，城市综合体在城市中扮演着重要的角色，转战二线的开发策略势必将沈阳带入一个综合体项目集中爆发的岁月，而这个时间很可能从一项针对全国36个城市的入户调查中了解到是2010年。一年多的时间，城市综合体项目遍布沈阳的各大要塞，沈阳新天地雄踞南塔板块、亿丰时代广场掌控浑南板块、铁西万达广场领导铁百商圈，而中街、太原街这种黄金地段商业项目布阵更是旗鼓相当。而城市综合体的盛产地要数金廊沿线，沿着北陵大街一直向南到青年大街，瑞安、世茂、华润、嘉里等地产大鳄各据其位，可以说，2009年，城市综合体在沈阳已布好阵势。

城市综合体的异军突起，人们最关注的还是它所提供的一种 shoppingmall 的生活。有人这样形容城市综合体的 多重复合 ：你穿着睡衣按一下电梯，转眼间就从凌乱的卧室来到五光十色的商场、饭店，饱餐一顿后，回家躺在床上，还能感受到方才起床时留在被窝里的体温。一站式休闲娱乐消费被开发商所推崇，消费者是否认可则还有待于时间的检验。

黄金地未必结黄金果

或许是沈阳人习惯于以购物中心和百货商店为主体的商场模式，对于发达城市很流行的 shoppingmall 一时还难以接受，刚刚开业部分城市综合体项目并没有出现人气沸腾的局面，但是一个商业地产成熟需要大概 年的时间，为此，刚 出道 的商业项目非常需要学习和积累。

商场的日渐增多，很多人都在关心 沈阳能消化得了吗 ，这种百姓由衷而发的感慨确实应该值得商业项目开发商深思。多意味着市场份额的有限，进而加剧竞争，如何生存将是2010年商业地产最核心的话题。随着明年大量商业项目面市，沈阳原有的商业格局将在酝酿中改变。

澜海地产顾问公司总经理李昂说： 从市场规律来讲，一窝蜂开发隐含巨大风险，就如烂尾楼是城市的伤疤一样。商业综合体如果废置，对城市的影响更为巨大。沈阳的商业市场处于升级阶段，细致分析市场需求没有差异化，如此密布的商业地产格局，内容雷同地引进品牌，在运营上存在很大风险。

关于五洲商业广场和东舜百货，很多人感到惋惜，占据太原街黄金地段却中途败落，所以结论是黄金地段未必能结出黄金果。失败的案例给沈阳商业地产上了一课，从另一方面来说，更是提供了丰富的商业地产营销案例。

商业是用 脚 来投票的，也就是说靠人气来获得成功。无论是标榜着把上海新天地移植到沈阳还是香格里拉酒店的复制，人们并不在乎商业地产如何盛装打扮，而是有多大的内在可以挖掘。沈阳精博堂房产策划有限公司总经理李克新认为，商业项目除了开发销售，更重要的是后期的管理和运作问题，在北方，开发商本身对商业就缺乏运作经验，后期运营也是一个很大的问题，开发商不妨把项目先出租，等运作好了把价格翻倍炒起来再销售赚取高额回报。澜海地产顾问公司总经理李昂同样认为运营决定着商业项目的成败，目前只租不售是比较常见的运营手段，这样易于调整商业效率。

2010年，将是沈阳商业地产特别是城市综合体成败角逐的一年，在业内和大众的质疑声中，商业地产需在警醒中摸索与创造。

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