专家楼市价格指导是把双刃剑

今日论衡

广州从24日起全面执行商品住宅预（销）售价格上申报制度，开发商预（销）售商品住宅前，须办理价格申报，并接受房管部门的价格指导。昨日有报道称，某楼盘申报2.7万元/平方米，但政府指导价格仅为2.1万元/平方米，开发商只好暂时不卖。

商品住宅“价格申报”并被指导，当然意味着某些楼盘会因为申报价格高于政府指导价而不能通过。楼盘原本自由定价的游戏规则，在一夜之间被改变了。

毫无疑问，“价格指导”是201 年房地产调控政策的升级版。行政管理手段进一步升级，政府干预市场的行为也达到了一个新高度。

政府此举的初衷很简单，就是要保证“国五条”规定的地区年度价格控制目标的实现。“国五条”广州细则确认，201 年新建商品住房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅，这无疑是一道“紧箍咒”。

客观地说，201 年房价控制目标的实现难度极大。综合地区经济发展水平、人口增长、货币政策、土地供应、通胀等因素，201 年楼市的“正常”涨幅应该远高于这一目标。官方表明， 月份全国楼价普涨，广州同比涨11.2%，与北京并列涨幅之首， 月份新建商品住宅签均价16817元/平方米，创历史新高。在这种形势下，实行“价格指导”实属无奈之举。

当前一线城市房价上涨的动力主要来自四个方面：其一是土地供应不足，地价水平持续上升，开发成本不断提高。2012年广州十区平均住宅楼面地价为7156元/平方米，是2005年的4.2倍。其二是投资需求旺盛。201 年中国“广义货币”发行量增长预计为1 %，置业保值成为普遍心态。其三是结构性价格上升。最近三年，北上广的高价格、大面积物业比例大幅增加。其四是城市价值不断提升，带动房价加速上涨。

正是基于以上的判断，我们认为，广州的商品住宅预（销）售价格上申报制度，虽然是短期行为特征非常明显的新政，但作为“降楼价”最直接最有效的手段，在今后年内还将持续甚至升级。

这个措施是一把“双刃剑”。从正面看，有利于降低社会对楼价上涨的预期，也可调节开发商对未来地价上涨的预期。从负面看，它可能扭曲真实的房价，并没有从根本上解开房价过快上涨的症结，未来楼价反弹压力更大。政府干预行为过多，必然影响市场对资源的合理配置，副作用不可小觑。

其实，从2011年“国八条”到201 年“国五条”，政府调控楼市的措施不可谓不及时，但房价始终没有“回归到合理水平”。每一轮调控刚出来，效果都非常显著，但“有效期”往往难以超过两年。这是因为影响楼价的基础因素，并没有发生大的改变。今天的中国楼市，已不是由简单的供求关系决定的市场，它反映了资本、金融、土地、税收、行政管理等诸多要素的博弈。

十年的楼市调控，带给人们的反思是：中国的城市土地是稀缺资源，城市的房屋也是稀缺资源。试图完全通过市场来实现住房资源的配置，是不现实的。从这个角度说，“限购”和“限价”将成为中国房地产的特色而在一定时期内存在，调控将是常态。而增加房地产持有环节的成本，抑制投资需求（税的铺开），已经势在必行。另外，短期行为的调控政策屡屡达不到预期效果，必须有长效的住房供应体系和稳定长期的住房供应计划，才能实现“人人有房住”。