金百万4月下旬日均签约291套商品房

4月份上海二手房市场经历了冰火两重天的行情，在 月市场回暖的带动下，4月上半月全市二手房成交非常活跃，均价也出现攀高；但到了4月中下旬，随着调控新政的出台，二手房市场的供求格局发生逆转，导致成交量骤然下降，特别是投资客较为集中的板块，受影响更大，波动明显。

由于上半月的“出色”表现，4月份整体的上海全市二手房成交量较 月仍有上升——全市当月共计成交二手房218 2套，成交面积185．19万平方米，分别较 月份上涨24．59％和25．81％。

数据：

下半月成交套数减三成

信义房屋发布最新市场报告指出，在刚刚过去的4月份，上海二手房市场共计成交218 2套房源，较 月成交的1752 套上升24．59％；总成交面积达185．19万平方米，较 月上升25．81％；4月，全市二手房成交均价为161 4元／平方米，环比略涨 ．18％。

与上海新房市场相仿，随着4月中旬的二套房限贷令、三套房禁贷令等一系列调控新政发布，4月的二手房成交量也出现明显的“分水岭”现象——上半月，二手房市场依旧延续着 月下半月“量价齐升”的行情，4月1－15日共计成交二手房12728套；而到了下半月，随着调控政策强力抑制投机、投资性购房，置换型买家亦同样受压，购房者的观望情绪浓重，以至于二手房交易降温明显，4月16日－ 0日，上海二手房市场的成交套数已经不足万套（910 套），较上半月减少 625套，跌幅近三成。

据了解，4月中下旬，随着调控新政出台，在一些投资客较为集中的区域，投资性的挂牌房东受新政影响更大，多率先出现降价抛售房源，而一些自住型特征较强的区域，二手房行情受到震荡的幅度较小，但和之前房东强势“跳价”频繁的现象相比，也已经出现5％左右的议价空间。

至于后市走势，上海中原研究咨询部高级经理马冀认为，“银行准备金率再次上调，楼市收紧预期进一步加强，在成交量持续低迷、品牌（新房楼盘）开发企业主导降价的利空因素影响下，势必推动二手房价的不断走弱，二季度后半段，市场分化会进一步加剧。”

现象：

高端房要价开始松动

在中心城区，高端物业较为集中的浦东陆家嘴和卢湾新天地区域，二手房成交量已经出现大幅回落，而成交价格仍保持“维稳”态势，但也不乏个别挂牌业主抛盘急售的案例，比如，上海中原披露近来其成功促成交易的一套世茂滨江花园房源，该房源的业主之前挂牌要价1 00万元，但最终成交降至1000万元左右。

可见，整体价格表面上依然坚挺之下，个别房源的低价成交已经对部分投资型业主的心理造成压力，“进一步松动的可能性很大。”中原的一位经纪人表示。

汉宇地产进一步告诉商报，作为最典型我国首部 电子商务法 已经列入全国人大财经委、法工委的立法日程的投资客聚集“豪宅”楼盘，世茂滨国家工商总局市场司司长刘红亮在会上透露江花园在此轮调控帷幕刚拉起的时候，二手房的成交价格就出现了普跌，据汉宇地产陆家嘴分行一位负责人介绍，世茂滨江花园有一套面积1 5平方米的2房2厅2卫房源，4月初房东叫出的挂牌价725万元（税费各付），新政出台后，房东马上将价格下调 ．5％至700万元；汉宇地产东昌路分行也碰到一个类似的案例：一套原挂牌价高达1200万元的世茂滨江高层 房2厅房源，房东如今一次性降价150万元（降幅达12．5％），但即使这样，看房者依然寥寥无几。

受陆家嘴一线豪宅的代表楼盘二手房价格松动影响，陆家嘴周边区域的所谓“二线豪宅”的挂牌价格也开始出现下调。了解到，一套位于20楼的江临天下房源，4月初房东一直坚持600万元的叫价，政策出台后，房东先是在4月中旬将价格下调 0万元，“五一”长假过后，现在其又下调5万元要价，并表示若购房者“有诚意，还可以商量”。

汉宇地产市场研究部认为，目前挂牌出售豪宅的房东，一般已持有房源多年，比如上述世茂滨江花园，即使三期开盘时购买的房源，现在也已经拥有200％－ 00％的利润，所以，即使成交价格下跌20％，房东的利润空间依然可观。

策略：

部分房东选择转售为租

值得一提的是，商报注意到，尽管目前二手房买卖市场萧条，中介门店普遍冷清，但二手房的租赁市场的表现却依旧活跃，二手房租赁成交量处于稳步上扬的态势。安家一位“签约经纪人”敖婷表示：二手房租赁市场由于未受调控新政的影响，目前成交依旧活跃，加之近日有部分观望中的购房客正在推迟购房计划，“租赁热”行情将进一步放大。

据安家调查显示，从上周开始，租赁挂牌房源量增幅较为明显，截至目前，日平均租赁挂牌量更新达2700余套，较4月初相比上扬近六成，其中约有三成房源为前期出售房源。安家资深分析师表示，售转租是目前房东选择观望的一种手段，由于前期房价上扬过快导致房东心态强势，而突如其来的新政，也使得市场一下子从活跃到僵持，加之目前租赁市场相对活跃，因此，部分实力房东选择在此时转售为租，“主要是为长期御寒而做准备”。据安家调查显示，此类房东多为本地人，手头空置房源约在1－2套，贷款压力不大，基于对后市利率、通胀的预期以及楼市或将迎来半年之久的寒冬，因此，近期积极挂牌出租。