再造星八客南京的板块格局发生剧变了吗

再造星八客！南京的板块格局产生剧变了吗？

作者：汇大人 | ：夏明夜府

一个板块一旦开始考虑回报，就油腻了！

NO.1| 壹

大校场板块，从开始预热到现在，已10几年了！

尤其2015年之后，机场搬迁正式完成的消息让周边居民沸腾！大家问的最多的一个问题是：旁边老破小会不会由于这个因素而暴涨！

事实是，周围的老破小确切涨了，但是缘由跟大校场关系不大，全国掀起的去库存运动，让14亿人民都感觉到自己的买房能力大增，身价暴涨。然而大校场还是那个大校场，4年了，一块住宅用地也没有卖。整整错过了一个楼市周期！

等待是是件神奇的事情，如果等的时间比较短，等待就是期待。如果太长，就是疲倦。明显大校场的磨磨蹭蹭，让很多人疲倦了，热情降低了很多。在这个局面下，国土局开始推地了！而且在大校场一口气推出6幅！

本次土地预公告，南部新城一口气推出6幅涉宅用地，用地范围达到27.69公顷，而这也是南部新城大校场片区在2018年第二批土地预公告中推出5幅地块后的又一大手笔。

如果加上去年预公告的地块，大校场已有十几块土地进入拍卖序列了。

这6块地，未来要建成住宅的部分大概能达到55万平方米左右，以一套100平米计算，这次出让将为这个板块提供大概套商品房。如果考虑到去年公布的土地储备，2019年大校场板块将为上万套房子提供土地供应。

一次性推出多幅地块，与当年河西南短期内推出星八客，如出一辙！

NO.2| 贰

大校场板块虽然完善的错过了上一轮楼市上涨周期，但现在推出恰逢其时，时机不算太坏。尤其在江南主城处于群龙无首的局面。

江北新区：江北新区的推进在这两年虽然比较慢，但仍然是全市的重点。为了江北新区，全市提出了江南主城和江北主城的概念，就是想把江北新区抬一下。目前江北新区除了4号线和11号线两大地铁动脉由于各种缘由还是磨洋工外，其他事宜推动还算顺利！江北新区的操盘策略去年产生了转变，由抠抠搜搜控地，改成大规模供地，这个思路对江北新区的建设尤其重要。毕竟新区刚开始建就卖高地价，对新区建设极其不利。

南京南站：南站板块已经初具规模，站东一侧基本建设完毕，承包给万科了。站西一侧建了一小部分，正好处于从新建区到成熟期的过渡阶段。在这个阶段下有关部门就不用着急了，慢慢卖，每一块地都要仔细衡量它的价值。

江宁思路：江宁核心地区已经没地了，现在重点推的是两个地方。一个是地铁小镇，当然这个区域江宁说了不算。说了算的就在青龙山，用力拍，给南京砸出一个刚需板块，也算功德一件！

这里顺便回答一下友的问题：青龙山板块有前途吗？ 我觉得短时间上涨可能性不大，配套和规划一般，但对于刚需来说还可以。买房的时候要买就买满意的楼层、户型。毕竟这个区域供应很多，机会也很多，没必要太着急。行情不好，这几个盘或许还要斗一斗呢。

仙林板块：基本没地，想操盘没的玩了。

河西南：最近大家都在思考一个问题：河西南咋不拍地了。不要说河西南，全部河西，包括江心洲，两年来没有正经拍地（除了摩天）了。而且令人烦躁的问题是：未来一年河西也基本不拍地。

一个明星板块，花了这么大的代价捧起来的，现在突然束之高阁，不在重点推介，背后到底是一种甚么策略？我理解有两点缘由。

第一：河西南的两块地王，包括河西中部的地王，三块地直接打乱了发展节奏。之前我反复强调一个问题，一个板块要发展，调子千万别起高了。河西的调子倒没起高，但操盘进程越来越热，最后达到高点，破音了！破音的标志就是葛洲坝地价突破了4.5万/平。无法结束！

如果不限价，好像违反了“房住不炒”的政策，如果限价，那么地王将无法上市。政府骑虎难下，开发商也不知道怎么办，广大吃瓜大众也在随时关注，看看到底怎样处理？

结果两年了，现在也不知道怎么处理。据说19年会上市，我们拭目以待。

但这一下子让河西的其他地块没法拍了。拍地之前肯定要告诉开发商一个问题，到底限价还是不限价？限价多少？如果限价，那末地价就不值钱，政府也觉得亏，如果不限价，万一再搞出地王，如何交代？最后的结果只能是一条路：让时间去回答。

第二：河西南的建设，正好建了一半左右。鱼嘴的580米摩天不管开工不开工，地块已出让了。南外分校也来了，儿童医院也来了，阿里巴巴也来了，地铁正在建。后面还能给什么？政府费了这么大劲堆起来的板块，后面卖一块少一块，慢慢来！

NO.3| 叁

这一慢不要紧，河西南的各种商业配套就很难了。当然，河西中部的商业也没起来，人口密度不够，大商业谁先开谁吃亏，都等着先烈做嫁衣呢。

所以操盘思路中有一个进程：预热-规划-投入-高潮-放慢..这个过程屡试不爽。

预热：看中一个板块，先预热一下，做做铺垫。比如大校场板块，已经铺垫了10几年了，预热周期有点长。

规划：政府开始推地，开发商开始拿地。地铁、摩天、公园、学区……吸引开发商拿地。而入驻的开发商也开始推动媒体吆喝。重磅！这是一个新的宇宙中心…当你看到这类文章，说明开始画饼了。

投入：规划出来，如何让接盘者相信？那末必须要真金白银投入，比如名校分校安排了没？地铁站点设置了没？断头路开始修了没？这是需要政府实打实投入的。

高潮：一个高潮，一定要结合楼市周期来配合。当一个板块规划逐步落地，房源突然供不应求时，全部城市为之疯狂，地王大面积爆发，全部板块破音了。

放慢：破音之后板块需要休整，而政府在这个过程中开始斟酌，如何有效收回投入并实现价格最大化。这时候拍地的速度不可能太快，突然就慢下来了！

河西南也好，南站也好，未来几年都不会太快了！

国家新区在过去几年一直想捂地，不舍得卖，总想着价值变现。但新区成立三四年一直没有有效进展。不拍地怎么建设？不建设怎么有人口导入？年前二号首长呆了几天，也没有去新区调研视察，说明这道考题没做好。国家给了好政策，一直拖着不用，后面再申请新政策，国家还愿意给吗？

有时候城市操盘不能太聪明，太精反倒误事。

江北去年下半年开始放量，也许就是一种改变！

NO.4| 肆

最后谈下大校场的地价，尤其是纯住宅的地价，卖多少合适？

我觉得2.5万是一个公道的价格。江北主城现在目标很明确，但江南主城现在还没有重点，群龙无首。现在大校场出来，正好趁着河西南、南站库存消耗殆尽，后续土地跟不上的关键节点。而且也没有地王，没有历史包袱，后面推地应该会很顺利。

如果地价超过3万，那末未来开发商要卖5万左右才能取得足够利润，对这一个新板块来说，我觉得音调有点高，后面很有可能搬起石头砸自己的脚。但如果价格低于两万，那与江北、江宁基本持平，地铁小镇上次都拍到一万八了，大校场这么价格也不太适合。况且南外本部也搬过来了，后面教育资源上，估计还是会有一定的安排。基于这个判断，我觉得大校场的住宅楼面地价2万多是合适的。边角料地块2万出头，核心一点的地块住宅部分能超过两万五，基本就这个区间吧。

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