奥运契机下杂牌地板企业走为上计柔软

讲一下今年的北京楼市

马上到年底了，北京的二手房成交量在回暖，今天讲一下北京微观市场，给买房的朋友当作参考。

首先重复一下我对北京市场2019年的整体判断。

2019年上半年整体的走势不会有什么变动，这种市场还是维持为主，体现在价格数据上也不会有什么变化。

原因是，目前北京的新房供应量较大，很多限竞房项目的销售情况实在是有点惨，所以年后很多项目可能会在价格上微调吸引客户。

2019年下半年，政策不确定性增加，这个是系统性的。比如说，开发商的资金流普遍偏紧

，北京的土拍市场发生变化，共有产权房流拍多发，银行的放款压力过大，等等。毕竟，大家都是要过日子的……

当这些事情综合在一起的时候，政策就会发生调整，而政策的调整势必会导致房价的波动。

当然了，更具体一点就是2019年9月份之后，政策的不确定性大增。

微观市场的变动

最近北京的二手房成交量回暖，我跟大家分享下更为微观的市场。

市场的回暖往往是从成交量回升开始的，而成交量的回升，又是从热门区域开始的。北京的热门区域，比如说通州、西城、海淀学区、望京等等。每次成交量回暖往往在这些热门区域表现得比较明显。

而像比较冷门的区域，比如说门头沟、房山、顺义等等，成交量的回暖体现的要滞后一些。

成交量上升之后，虽然体现在房价上没有什么变化，但是买房人能很明显感觉到，房子的议价空间在减少，一套房子过去能砍15万，现在可能只能砍10万。

不同的房源之间变化也不同。更为优质的房源在成交量回暖之后，价格会首先上调，买房人往往觉得原来本可以买得起，而成交量一回暖，那种房子就买不起了。

这是更为微观的市场了。

在不同总价的房子上，由于目前北京实行了较为严格的限购限贷政策，所以说市场的回暖主要集中在低总价房源上。

这个低总价的分界线，根据我的经验，一般是首套首贷的情况下，首付200万以内。（供参考）

低总价房源的成交量回暖一段时间之后，高总价房源开始整体回暖，当然这种也要看市场的后劲了。

高总价的房源，现在全款买的比较多，买家可以多砍砍价。

对于买房人来说，北京的这种市场，早就可以随时买了，尤其是刚需上车的朋友，等来等去吃亏的概率很大。

对于一些等（办理）资格的朋友来说，尽量控制在今年9月份之前，我觉得是比较稳妥的。如果还是没有资格，那就慢慢等吧，这个也没有办法，有了资格之后抓紧买。

对于换房的朋友来说，这种市场还是要先卖后买，现在的市场热度远没有达到牛市的程度，一旦操作失误——先买后卖，风险会比较大。

以上就是2019年年初，我对微观市场的分析。

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