金百万保利地产陷高负债困局激进扩张留隐患

近几日，各大房企将相继公布11月的销售，A股龙头房企（600048，收盘价12.08元）于今天公布了11月的销售简报，较往常有所提前。在昨日（000002，收盘价9.14元）以靓丽的销售业绩为行业开了好头后，今日保利的表现也没有令市场失望，其签约面积、签约金额在11月双双实现逾七成的同比增长。

11月销售单价上涨超千元

据披露，11月，保利地产实现签约面积72.8万平方米，同比增长72.92%；实现签约金额87.0 亿元，同比增长76.66%。而这两项数据在环比上呈现签约面积下降，签约金额上升的态势。11月，公司销售单价为11954.67元/平方米，比10月每平方米上涨了近1450元。1~11月，公司实现签约面积815. 万平方米，同比增长 6.26%；实现签约金额920. 2亿元，同比增长 6.1%。

业内人士普遍认为，今年全年保利地产签约金额破1000亿问题不大。昨日，公司董秘黄海在上海某券商举办的机构见面会上表示，公司今年“去化”比较成功，主要是“抢”的结果，“受调控影响，刚需在年初已被压抑了半年之久，所以一遇到政策有所松动，销售窗口就提前打开了。”

为了抢占先机，保利地产曾于年初在全国40多个主要城市联合举行“囍春行动”的促销活动，共涉及100余个在售项目和2万套房源，该活动持续到 月。受此影响，2月份，公司签约金额虽然只有 6.16亿元，但已较1月份显著回暖，同比也增长近50%，此后，公司的销售业绩便一路飘红。截至11月，已连续10个月出现销售额的同比增长。

由于在10月已超额完成今年既定的800亿元销售目标，所以最后两月公司取得任何销售业绩，全年都可谓“超预期”。不过黄海却对此持谨慎的态度，昨日他在上海表示，“现在还不是可以非常乐观的时候，市场在调整期里，行业还看不到反转的迹象。”对于明年，他表示公司仍将坚持以一二线城市和普通住宅为主的高周转销售策略。

据了解，目前保利地产在手货源有87%在一二线城市，区位优势较为突出，但公司表示并不会惜售，将坚持“能卖的都如果再因为站打开速度慢或打不开而把访客秒杀掉卖，好卖的先卖”。

一二线城市加大囤地

拿地方面，自10月份以来，保利地产明显加快了对一二线城市的涉猎力度。回顾前三季度，公司新增的9块地中只有2块位于一线城市，且都于9月集中在北京获取。

到了10月，保利通过站标题和描述把访客吸引进来已经非常不容易了地产开始集中发力拿地，在上海、南京、西安、长沙等一二线城市圈得9幅地块，合计成交总价超过前9月的总和。

11月，保利地产所获的项目里虽未出现总价和单价俱高的地王项目，但所获的8个项目也大多位于广州、杭州、成都、西安这样的一二线城市。

据统计，保利地产前三季度共拿地1 2亿，仅为同期销售额的17.5%，远低于50%左右的历史平均水平。因此公司拿地，尤其是在作为发展重心的一二线城市拿地的欲望较为迫切。12月 日，公司刚以17. 7亿元拿下珠海今年的地王项目。

对于明年楼市的走向，黄海表示“仍不乐观”，“因为今年销售好，在此基础上，明年的压力势必更大，竞争也会更激烈。”不过，他认为，只要政策平稳，市场就不会差。

他预计明年调控可能会有新招，但亦坦言，“政策不可怕，可怕的在于执行力度”。他认为，“目前调控已日趋成熟，希望市场能平稳运行，减少行业波动，这有利于行业健康发展。”