金百万杭十条正式出炉暖风熏得楼市醉

杭安徽省庐江县白湖镇塘串河村村民张明富””担心鳝鱼死、生病。”上半年成交不足万套 新开盘1.5万-2万成主流 2010/7/22 9:41:00来源： 今年开年以后，杭州楼市的成交量和成交价均表现出高歌猛进的态势，开盘日光和“被开盘”的现象屡屡出现，楼市呈现出明显的供不应求态势。但进入传统旺季4月份之后，国务院地产新政开始调控楼市，楼市成交急转而下，进入冰冻低谷期，5、6月份成交再次低落，销售进入冰点；但从目前看，虽然成交量持续走低，但成交均价依然维持在2009年的高度，松动情况不明显。

成交量：上半年成交不足1万套，跌至四年最低点

杭州(不含萧山、余杭，下同)上半年商品房总成交11214套，其中住宅成交7182套，未逾万套大关。从横向上看，2010年上半年住宅成交量是同期上市新房源数量的70%，成交量远低于供应量；从纵向上看，是2007年以来同期成交的最低点，较2009年同期下降60%。

无论是商品房(包括公建)还是住宅，2010年上半年均位于近四年来历史成交最低点。

从不同的成交阶段看，2010年上半年的杭州楼市经历了先扬后抑、逐渐走高后快速回落的多波折过程。

从整体大势上看，上半年的楼市成交出现较大的“反转N”型。从1月份开始，杭州的成交量一直处于持续低落状态；在2月的时候达到最低点，之后开始缓慢回升；4月份回升至最高峰，月度住宅成交套数达 500套；之后，5月受新政影响，成交量快速下滑，再次陷入低谷，成交量跌入1000套之内；6月份再次下降，住宅成交量不足500套。

成交量形成了四个鲜明的阶段：

1月- 月上半月为低谷平稳期，商品房半月成交量一直在1000套之内徘徊，住宅维持在500套之内的水平线上，但起伏平稳，春季期间的2月下半月是上半年成交的最低谷，半月住宅成交仅101套，甚至不如2009年5月日均成交量；

月下半月至4月上半月为大幅上扬期，成交量节节攀升，从半月成交 00套攀升至2 88套，4月上半月达到历史最高峰；

第三阶段为4月下半月-5月下半月的大幅下滑期，新政后，成交量犹如过山车，开始急速下降，4月下半月降至 月下半月的水平，而5月下半月已经接近最低水平，住宅成交仅比2月下半月多50套；

第四阶段为5月下半月到6月下半月，成交量再次出现低谷徘徊，住宅成交保持低谷平稳态势，成交量均在200套左右。

成交量之所以呈现曲折的变化态势，主要是受两方面的影响：

一是宏观调控的影响。在元旦之前，杭州市取消了2009年的系列楼市优惠政策，对楼市的成交造成一定的影响，使1月份的成交量较2009年12月份有明显下滑，这种影响到 月下半月一些新房源上市再度激发楼市需求后才有所缓解。而4月下半月楼市遭遇历史上最严厉的“第二套房首付5成利率1.1倍、第三套房暂停按揭、外地人购房有条件限制贷款”的新政后，杭州楼市进入发展转折期，购房者陷入观望，楼市成交大幅下降，楼市发展开始从炎热的夏季坠入冬季。宏观调控的影响使楼市产生向下的拉力，是促使成交量下降的主因。

二是楼市供应影响。2010年月杭州一直呈现出供应量不足的态势，在新房源上市缺少的刺激下，购房者的需求被非理性激发，出现了 000人抢购200套房的局面，促使4月上半月成交量猛增，供应量的空缺是造成成交量上扬的主要原因，促使楼市形成向上的拉力；但新政后，楼市需求的剧减，从楼市发展供不应求的局面快速转向供过于求的局面。因此，从5月开始，虽然有不少新盘入市，但楼市成交依然呈现低迷状态。

更值得一提的是，上半年新房销售率偏低，住宅仅44%。新政后，特别是进入5、6月份，新上市房源的销售率直线下降，绝大多数楼盘销售量不到 0%，导致上半年新房源整体销售率不佳。

价格：成交均价仍维持高位，2万元/平方米成主流

2010年的杭州上半年住宅成交均价呈曲折上扬的发展态势，形成“低开冲高回落后趋向平稳”的循环发展线路。1月下半月是住宅成交均价的最低点，为14651元/平方米，这个价格与2009年同期相近；到了2月上半月大幅拉升，冲至2 822元/平方米，之后再度探至157 8元/平方米的低谷，从 月上半月到4月下半月，房价的走势出现一段时间的平稳期，一直在18000元/平方米上下浮动，之后，再次出现冲高回落后趋向平稳，5月上半月住宅成交价格明显走高，超过 0000元/平方米大关，之后大幅回落，但一直持续在20000元/平方米以上的水平。因此，对比可以发现，虽然4月下半月开始的新政给杭州楼市的成交带来了重大的打击，但从住宅成交的均价看，并未受到新政打击的影响，从1月份的14000元/平方米到4月份的18000元/平方米然后再到6月份的20000元/平方米，上半年杭州房价仍然在梯步上扬发展。

纵观杭州上半年楼市住宅均价发展道路中出现的两个高点——2月上半月的2 827元/平方米和5月上半月的 0265元/平方米，可以发现这两个时期的一些特殊情况。2月上半月，住宅成交均价从14651元/平方米上扬到2 827元/平方米，环比涨幅达到62.6%，个盘的成交均价对整体楼市形成重大影响，2月上半月以高价楼盘销售为主，代表楼盘是昆仑 公馆，实际成交均价 4000元/平方米，其是2月份成交冠军，成交比重较大，直接带动整体成交均价的提升；5月上半月也是如此，远洋公馆、绿城·蓝色钱江 都是这个时期成交的热点楼盘，占5月上半月总成交的77.8%，成交均价均在 0000元/平方米以上，因此，也促使整体楼市成交均价高达 0000元/平方米。

成交均价的日益上升是2010年上半年楼市的主要特征之一。而房价的上涨最直接的动力是新政前楼市供不应求，在大量自住和投资需求的刺激下，杭州住宅房源也水涨船高， 月份表现较为明显；新政后，成交量明显压缩，但成交均价依然维持在高位，特别是在一些高价新盘的成交带动下，杭州楼市房价依然维持在较高水平。

随着新政影响的深入，杭州房源大幅上涨的势头得到遏制，特别是5、6月份，部分楼盘开盘房源得到理性回归。在下半年，如果楼市成交依然在低谷徘徊，而新政保持从紧，房价发展有望呈现下行空间。

板块：下沙、丁桥和滨江成为热卖板块

从2010年上半年成交项目所属的板块看，下沙、丁桥和滨江板块表现突出。在上半年成交的房源中，下沙板块共成交268 套，占据上半年总销售量的 7.4%，为板块成交冠军，代表楼盘是保利东湾 、德信 早城 和世茂江滨花园 ，其中保利东湾 为上半年楼市成交的冠军楼盘，多次开盘热销，一直都受到购房者的热捧。从 月28日16号楼开售，到 4月17日三期最后压轴房源15号楼推出，短短半个多月时间，保利·东湾凭借其绝美的一线江景湿地资源、独特的文化地产品牌魅力以及高附加值的产品设计，便将三期近1000套房源销售殆尽。

当然，下沙板块之所以成为上半年的成交冠军，与区域的快速发展密不可分，地铁、沿江大道、CBD等在内的几大区域关键词，成为引导购房者到下沙购房的重要因素；同时金沙湖、钱江世纪城、大江东新城等区域的规划也使更多的人开始关注下沙；而作为下沙一线江景的两个楼盘——保利·东湾和世茂江滨花园更是收到市场青睐，上半年楼市销售前五名中占据两席。2010年上半年世茂江滨花园销售6. 7亿元，世茂江滨花园作为下沙一线江景大盘，在进入杭州市场以来，一直有着良好的销售成绩。项目不仅拥有1600米一线江景资源、2000多亩自然湿地景观、比邻大学城、坐享下沙新城各项商业、休闲、生活配套……对于大多数购房者来说，地铁就在家门口的优势是他们选择世茂江滨花园的最重要因素。

丁桥板块共成交房源791套，其中广宇·上东城 为上半年楼市的销售面积季军楼盘，销售额达7. 4亿元。作为丁桥板块规模最大的楼盘，户型和近距离配套是上东城受市场青睐的关键。

位居板块第三的滨江共成交房源748套，代表楼盘是星汇荣邸、贺田·尚城等。

从板块热销的原因看，下沙板块的热销主要得益于保利·东湾，是带动这个板块成交的主要因素；与下沙板块单个楼盘重点支撑一样，丁桥板块的领头楼盘是广宇·上东城；滨江与下沙、丁桥板块众多楼盘单兵作战不同，是众多楼盘同心协力的结果，没有表现特别出色的楼盘。

从板块发展前景看，这三大板块都是目前楼市发展火热、具备良好发展前景的近郊主流板块，下沙拥有一线江景、高教园区和现代工业园区，是近两年来杭州发展最快速的区域之一；丁桥随着秋石高架的开通，从近郊板块逐渐升级到市区板块；而滨江在多年城市建设发展已见成效，系列商业配套跟进，已经成为杭州近郊主流居住板块之一。

从售价上看，下沙、丁桥和滨江也是目前杭州近郊最具性价比的三大板块，实际成交均价均低于16000元/平方米。如丁桥上半年的成交均价为1 158元/平方米，是杭州两个低于15000元/平方米板块之一；而下沙和滨江上半年的实际成交均价在15000元/平方米左右，相对较高的性价比是促进板块成交的重要因素。

除了下沙、丁桥和滨江三大板块外，成交量在400套以上的还有九堡、三墩和城北三大板块，与下沙、丁桥和滨江等板块不同，九堡、三墩和城北是相对接近市中心的市区板块，特别是三墩和城北，目前居住氛围浓郁，配套齐全，成为适宜居住的成熟板块，新政下，自住需求成为楼市的需求主流，而自住客群对居住氛围和生活配套尤为关注，因此，三墩、城北等成熟板块在上半年受到市场的青睐，成交量分别为5 2套和444套。

目前三墩板块仅金地·自在城 一个楼盘主力在售。作为三墩板块的唯一大规模楼盘，加上金地的品牌号召力，金地·自在城 无疑是三墩的NO.1，上半年总共成交522套，占三墩板块总成交的98%，为杭州主城区上半年成交的季军。

城北板块目前在开发的主力楼盘为远洋公馆 ，远洋公馆总规划建筑面积为61.5万平方米，将建成集高档酒店、高档写字楼、大型商业中心、高档公寓等业态为一体的城市建筑综合体，形成杭州北部的城市副中心。上半年总共成交 60套，位居成交排行的第六名，其在新政后首次开盘，2010年4月29日，远洋公馆推出7#、8#、9#三幢共415套房源，开盘以来至5月10日共计销售达总房源70%左右，开盘均价 4500元/平方米，为新政后首个开盘热销的楼盘，引起了市场的轰动，其成熟的地段、远洋品牌、自身的商业配套和未来城北中心的定位是新政后受到市场追捧的关键。

除了以上成交表现出众的板块外，市中心、转塘、西溪湿地等拥有众多高端楼盘的板块也较受市场关注，此三大板块或是因为稀缺地段、稀缺的自然环境引起二次置业甚至多次置业客户群体的关注，各有一个楼盘因为成交出色而进入上半年成交排行前十五强，其中，市中心板块的代表楼盘是昆仑公馆 、转塘板块的代表楼盘是篁外 、西溪湿地板块的代表是和家园，这三个楼盘上半年成交均在100套以上，昆仑公馆和篁外均在上半年推出新房源，截至目前开盘销售率已经达到75%以上，篁外的销售率甚至达到95%，由此可知，即使在冷市中，高端楼盘的销售依然保持一定的热度。

2010年上半年杭州楼市供求报告

新开盘1.5万-2万元/平方米是市场供应的主流

从2010年上半年杭州楼市整体成交看，上半年共有1 0多个楼盘有成交记录，其中有16个楼盘的成交量在100套以上，有11个楼盘成交量在200套以上，有4个楼盘成交量在500套以上。对比去年同期，个盘成交量明显下降。

在上半年的个盘表现中，保利·东湾是表现最突出的一个：4次开盘表现上佳，总成交量91 套，远远高于亚军楼盘的成交量，其“MAX”90产品第三代户型设计为两层，有多面积的赠送失败了以后就麻烦。”空间，加上江景等稀缺资源，成为上半年成交表现最出色的楼盘。

在排行前20名的楼盘成交中，既有高性价比的自住投资兼备的中低价楼盘，如丁桥的上东城、滨江的星汇荣邸等；又有靠近市区品质和地段兼具的首次置业自住性楼盘，如金地·自在城等；还有拥有优质自然景观资源的改善性楼盘，如之江转塘的篁外，江景资源的保利·东湾、观澜时代 等，更有拥有稀缺资源的高品质尖端楼盘，如绿城·蓝色钱江等。各种不同品质、不同价位、不同地段、不同类型的楼盘都有一定的表现。但对比看，依然是高性价比的楼盘是楼市最大的亮点，成交量在500套以上的楼盘实际成交均价均未超过20000元/平方米。

2010年上半年总共有52次开盘记录，16次开盘(涉及14个楼盘)销售率在80%以上；其中有11次单次开盘销售率在90%以上，占总开盘楼盘次数的21%；有2个楼盘单次开盘销售率达到100%，分别是德信·早城和天阳 ·观筑 。2010年上半年新房源的成交中，保利·东湾、广宇·上东城和德信·早城分别以854套、568套、495套的销售总套数名列排行榜前三甲，销售率分别达到78.5%、52.9%和92%。

但新政后，大部分楼盘开盘销售表现不佳，所有开盘记录中，有 1次开盘销售率不足50%，占所有开盘次数的60%；有26次开盘销售率不到 0%，占所有开盘次数的50%；有2 %的楼盘当次开盘销售率不足10%，这样的新盘销售情况与2009年相比有天壤之别。新政后，杭州主城区总共有29次开盘，仅有6次开盘销售率大于 0%，甚至有个别楼盘销售率为“0”。

从个盘供应量上，主要集中在少数楼盘中，有开盘记录的楼盘上半年中供应量最大的是保利·东湾和广宇·上东城，也是仅有的两个供应量超过1000套的楼盘，此两个楼盘的供应就占据上半年新房源总供应量的21.7%；而半年供应量超过500套的有6个楼盘，超过200套的楼盘为19个，此19个楼盘占据上半年新房源总供应量的8 .6%。但对比2009年同期，可以发现，超过200套的楼盘明显减少，2009年为27个楼盘。从当次开盘量看，单次开盘量最大的保利·东湾，超过600套，单次开盘超过 00套的楼盘为8个，这与去年同期接近。

从月度住宅上市表现情况看，月是上市高峰期。特别是4月份，上市套数为2501套，占上半年总上市量的25%；2月份的新上市供应量最少，仅515套。

从个盘供应的均价看，开盘均价在元/平方米之内的中等价位房源是供应的主流，供应4541套，占上半年新房源总供应的54%；开盘均价在 0000元/平方米以上的高价位房源总供应2165套，占上半年新房源总供应的21.8%，位居第二；开盘均价在元/平方米的低价位房源总供应2111套，占上半年新房源总供应的21.2%，位居第三；开盘均价在20001- 0000元/平方米以上高价位房源供应量较小，仅占总供应量的11. %。

对比2009年上半年，上市新房源的价格发生巨大的变化，大幅上扬，2009年上半年开盘均价在10000元/平方米的房源占据绝对主流，而到2010年上半年已无供应；售价在元/平方米的比例从5. %上升到45.7%，售价在 0000元/平方米以上的比例从0.9%上升到21.8%。由于2009年房价的暴涨导致2010年房价居高不下。

存量房

存量住宅激增近七成，逾7000套

2010年上半年杭州住宅总供应量为15458套，供应面积为204.6万平方米，其中存量房供应为5520套，76. 万平方米；新增房源供应为99 8套，128. 万平方米，套数占2010年上半年总供应量的64. %。

自2008年初以来，由于市场急转而下、交易大幅萎缩，杭州的存量房源从1万套出头急剧增加到2008年年底达到创纪录的 .2万多套，成为开发商心头压着的一块巨大石头。

进入2009年，楼市成交逆势而上，需求被政策优惠激发，成交量迅猛上升，存量房得到快速去化，到2009年年底剧减到11022套，住宅存量供应仅4917套。

2010年以来，需求继续保持较为旺盛的态势，存量房被进一步消化，在 月份曾一度跌破4000套，截至4月 0日，主城区住宅存量房仅4 2 套，在2009年的基础上进一步减量；但4月新政之后，杭州住宅成交陷入低谷，存量房有所回升，截至6月 0日存量住宅达到7688套，与2009年年底的不足5000套相比，激增近70%。

存量房源的变化之所以出现分水岭，5月份之前快速去化，5月之后明显反弹，新政之前楼市需求旺盛导致的销售走量，新政后，楼市需求受抑制，在新上市房源的开盘滞销的冲击下，存量房明显走高。

2010年上半年住宅新上市的供应量明显减少，与去年同期相比，套数降幅达 9. %。新上市房源数量的减少，是造成成交量下降的主要原因之一。

上半年上市新房源供应有限，主要有两个方面的原因，一方面2009年的热销使很多楼盘加快工期，在2009年竞相上市，而到2010年上半年，部分达到预售条件的楼盘在2009年去化了大部分，另外一些年拿地的楼盘在上半年尚未达到预售条件，形成了上半年供应的真空期；另一方面，新政后，杭州成交量剧减，受成交量不理想影响，很多楼盘纷纷推迟开盘，原本计划在上半年开盘的一些楼盘，也将推迟到下半年开盘，成为上半年新盘上市量减少的重要原因。

后市预测

新政后的沉默或被打破，成交量有望从低谷爬升

楼市下半年该何去何从，成为人人关心的话题。新政后，开发商和购房者相互观望使楼市陷入停滞状态，开发商纷纷推迟开盘、购房者持币等待，而楼市的发展不可能长久处于等待状态。因此，下半年势必成为楼市发展的一个突破点，只是，何时突破、怎么突破、谁来突破，将有待市场验证。

在这承上启下的年中时期，或许我们可以尝试探讨楼市可能出现的发展路线。从下半年的楼市环境看，在新政尚未达到预期效果的情况下，政策环境依然趋紧，从紧的楼市政策奠定了下半年楼市将依然持续冷市的基础，这样的信号带给开发商和购房者持续消极的心态，消极心态是楼市形成突破的重要条件，房价有望出现下行空间。

从下半年楼市供应看，上半年杭州仅上市住宅套数99 8套，而根据一些楼盘的推盘计划，加上一些新楼盘的启动，下半年的供应量将远远超过上半年，供应量的加大必然会促使竞争加剧。而开发商面对政策从紧下的楼市供过于求，一般会采取两种措施：一为采取保守策略，推迟开盘或减量开盘，造成销售期明显增加，加上由于房源销售不畅客观上也会导致销售期延长，在销售期延长而工程进度正常进行的情况下，准现房或现房销售的模式将可能出现，但这种措施对开发商自有资金要求较高，压力过大，需要开发商拥有一定的资金实力，是杭州本土开发商常用的应对冷市的策略。

二为采取激进策略，首先以各种方式开始争夺意向购房客户，深广地区常用的马路拦截战术、营销战术、竞争楼盘售楼部拦截战术预计都将登陆杭州楼市；其次，吸引人气的活动战术将再次活跃楼市，特别是多种资源整合下的活动如媒体互动、区域关注等成为目前的新潮流；最后，在客户争夺、活动系列热身行动无效后，降价成为突围楼市的最后一枚棋子，对于大部分开发商、特别是拥有较大量土地资源对现金流有较高要求的高速运转企业而言，成交量是维持企业发展的最根本的动力。因此，为了成交量而放弃部分利润保持资金的有效运转，是一些高速运转的外来开发商常用的应对楼市的政策，当然，一些小开发商对资金回收更为急切，他们会以各种方式各种名义降价以试探楼市，而楼盘销售压力加大时，不排除有楼盘采取大幅直降的方式回应购房者，而这又以大规模开发的知名品牌对市场反应最为敏感，2008年下半年就是一个明证。

从下半年楼市的需求看，从购房者的角度而言，杭州房价高已经成为一种现实，特别是对二套房的限制使部分改善型需求萎缩，首套自住需求成为目前市场的主流。目前新政已经对杭州楼市造成一定的影响，但购房者所期待的房价下降的局面尚未出现。因此，等待时机而后出手是购房者下半年最主要的心态，而一旦房价有所松动，达到部分购房者的预期，购房者全体持币待购的局面将会打破，楼市成交量将有所突破，将再次演绎从低谷爬升的发展轨迹。

下半年杭州楼市将如何演绎，或许现在推测还为期尚早，但可以肯定的是下半年的楼市将告别上半年新政后沉默等待的状态。

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