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郝倩

“虽然目前还没有到最糟糕的时候，但是不可否认市场的基本面已经发生了变化，仅寄希望于依靠地方政府的政策达到直接扭转弱市现状的想法有些极端——这是目前上海楼市的现实”。沪上一家开发商高层对本报《第一财经日报》明确表示出对上海“新政”后楼市走向不确定性的担忧。

依照部分地产商目前对上海市场的判断：“如果说普通住宅尚可在政策与降价的双重作用下快速放量，那么高档房的处境将尤为尴尬，因为购房者结构的转变让上一轮好光景中的购房者都‘消失’了，而新的购买力还不足以支撑目前的市场供应。”

虽然如此，上海的开发商对地方新政仍有期待，按照一家开发商对本报记者的表述：“这是一个‘信号’，而且‘信号’真的可以促进成交量的上升。因为理论上来说，二手房政策方面的好消息可以让市场中的存量房源与资金先快速流动起来，继而可以反向刺激一手房市场的成交——对于开发商来说，这就是‘实惠’”。

但是远没有到开香槟的时候，因为目前看得到的是：上海市场若要获得稳步的成交量上升，还有待更多政策细节的出台以及整体宏观经济的好转，再配合房价合理回归的多管齐下”。

刺激楼市回暖

如其他城市市场一样，上海楼市所正在遭遇的几个棘手问题或许可在中央和地方双重政策调整的作用下得到部分缓解。

仲量联行中国业务发展总监陈立民对本报记者表示：此次新政“紧跟中央步伐大幅降低交易税费之余，还强力冲破贷款比例和利率的大关，比早前各城市的‘救市’措施有过之而无不及”，最终的结果必然是“二手房降价、中介有饭吃、开发商止血”。

“上海配合中央所出台的地方措施遵循了后者对于自住需求加以鼓励的精神，但同时也针对二手房交易市场。”高力国际的分析师认为目前的政策都是在从市场的需求面加以进行引导，这些措施更具有市场性质。从长远来看，开发商资金压力需要通过销售市场回暖得到缓解。

按照高力国际的分析，实际情况就是上海本地市场中二手房交易量已大大超越一手房，从而已经构成市场主体。而上海颁布的措施中增加了对于普通住房营业税及个人所得税的减免条件，对于存量房市场有着积极的影响。

“交易环节费用的大幅降低带来了买卖双方商讨的空间，可能会刺激更多二手房源进入市场，亦有可能使之前为保值而僵持的二手房价格有所松动。”高力国际的分析师称。延续这一思路，上海一家开发商对本报记者明确表示，二手房市场若可以在价格松动的同时有成交量的放大，则会惠及一手房市场，他认为通过这一对比即可判断市场仍有购买力存在，只要市场能够通过梯度消费“解套”，就可以促进成交量攀升。

但是不容回避的是上海市场若仅靠二手房成交拉动可能最终收效甚微。

业内人士估计，市场要想走出当前的“底部”，需要半年左右的时间，而世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜则判断称，大概市场成交量的攀升在10％左右。

同时，从政策内容来看，目前上海的“新政”聚焦于对于首次购置自住型普通住房的鼓励，其中普通住房与自住需要成为最为受惠于政策的对象，具体针对的普通住房限定为90平方米以下。对此，上海绿地集团董事长张玉良在接受《第一财经日报》专访时称：“ 对于上海等发达城市而言，由于政策主要是针对购买90平方米以下普通住房的需求，而这些城市房地产发育程度较高，这部分需求较其他城市而言已相对得到较好实现，因此效果有限。”

“‘14条’中，反复出现最多的词是‘普通住房’。第10条说明，普通住房标准将稍后出台。按目前标准，恐怕外环内难觅普通住房的踪影，否则，标准不改，新政策等于打白条。”陈立民坦言。

全面改善有待房价下调

“救市政策效果的显现将是一个渐进的过程，且要和其他作用力共同作用才能显现效果。其中包括宏观经济面的好转，甚至是股市的好转。这些因素都在左右着市场何时走出底部。这其中，可以起到催化作用的是房价一定要跌，虽然不能急跌，但要一步步地下调。” 陈炜对本报记者明确表示。他说，“幸运的是，随着国家以及地方政策的同时出台，我们起码可以看到接下来的市场已经不是万丈深渊了。”

上海一家开发商认为如果楼价不调整，还将面临一个潜在的风险。因为从目前的形势来看，上海楼市有价无市，所以已经有其他城市在抢夺上海楼市的市场。与此同时其他城市又在加大“救市”力度，浙江一些意向投资者可能会考虑投资杭州的房产；同理，江苏的意向投资者也可能会将置业计划放回省会南京。那么，本来应该从江浙聚拢购房者的上海便会因此流失相当部分的客源。

第一财经频道第一地产特约评论员蔡为民认为购房者的结构已经发生了变化。具体而言，“过去，上海楼市经历了4个飙涨期，究其根源救市购房者多是境外人士、省外人士(温州商人)及基金，他们共同特点便是，炒房多于“刚需”；现在，金融危机、人民币升值、热钱抽离，购房者结构已经发生了本质性的变化，以本地“刚需”购房比重为主，那么房价就必须符合本地购房者的支付能力。那么房价下跌是必然的，国家可以调控的就是下跌的幅度和速度，确保其呈‘流沙式沉沦’，而非地基坍塌。”

在对接下来政策预期上，蔡为民则表示，就上海出台的“14条”救市政策来看，进一步深化的面非常广，如在购物退税、契税降低或减免、首付认定更放宽等方面都可以有所改善。

“我们相信，只要各方面共同努力，也就是开发企业在定价上合理一些，政府在税费上让利一些，金融部门在信贷上支持一些，购房者在消费上理性一些，通过采取综合的办法，激励消费需求，并保持房地产特别是住宅的一定的投资规模，我们就能防止房地产市场的大落，就能实现稳定房地产市场防范金融风险这个目标。”中国指数研究院（华东）副院长陈晟说。

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