p房价上天刚需离场

房价上天、刚需离场！通州、大兴、昌平、房山纷纭破4万！

  北京郊区房价全面刷新历史纪录：北京楼市在加速告别刚需！刚需的收入能够接受的两大价格顶，分别是单价3万，总价200万，但在2015年来的这一波房价上涨过程中，北京正在离开刚需。

  在过去的历史中，*典型的一个刚需区域莫过于通州，在2010年到2013年，可以说一直上蹿下跳，但曾经3万是这个区域跑不脱的天花板。从2010年较高涨到2.6万，跌到2011年下半年部分项目的1.2万，也是北京少有一个曾经出现过跌幅腰斩的区域。

  但从2015年开始，明确的副核心利好来了，这个区域的房价已经跳过了3万坎、4万坎，直接跳跃到了5万+，成为北京少有一个郊区出现大量项目超过5万的区域：

  通州已经出现多个项目售价超过5万。

  不仅只有通州，大兴、昌平也频繁出现4万+、5万+项目。

  当下市场可以说已经只有房山算是价格洼地，有部份项目还有性价比可言。整体而言，北京已经在加速告别刚需。

  郊区单价超过4万+的物业签约，在2016年前7个月达到了2556套，刷新了历史较高纪录，2556套相当于之前的历史总和纪录。

  从市场的有效库存看，整体商品房住宅库存合计3.6万套，其中五环内已经接近枯竭，而六环外已成为北京库存第1大区域（明天详细谈谈北京的商品房住宅库存！）

  全北京的供需结构已经夸大到了1：11

  即便供应销售的7宗住宅用地中，其中能够成为商品房住宅的土地只有37万平米，按照销售2.77万套商品房，414万平米计算，供需比超过1:11

  看商品房住宅的供需比也已达到了1：2。

  北京告别200万，单套房进入520万+

  从2016年2季度开始，北京商品房住宅平均单套进入了500万时代，全面高端化豪宅化开始。从季度看，平均销售额达到了550万以上，而在一季度只有450万上下。

  *近2季度，北京豪宅化趋势加快。二季度开始，北京五环内普通商品房平均单套销售金额历史头次突破1000万。

  从北京市场看：出现改善化的主要原因有几点：

  1、资金潮下的资产荒，优良资产缺失，而资金宽裕，很多过去实体经济、金融资产都开始转投核心城市的优良房产；

  2、地皇推动下的产品升级，随着地皇潮汹涌，开发商提高房地产产品属性，增加了产品设施配置。也提高了附加值；

  3、整体市场水涨船高，过去普通住宅2万单价，随着这一轮房价的爆发，普通住宅已经3万+，4万+。

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