珠三角郊区大盘密码在建将建商业体量超10标准

珠三角郊区大盘密码 在建将建商业体量超10个天河城

向东再走500米，房价便宜50万 一路之隔的惠州楼盘，对着深圳打出这些个广告语，甚至更有自信者在深南大道上竖起广告牌 鱼什么时候来是鱼的事 。

深圳市民已然习惯这样的挑逗，并将这些有着低价、资源等优势的结合部大盘，列入投资或自住的考虑范围。于是，即便有着 非本地户籍人口购房需提供一年以上社保和纳税证明 的障碍，惠东、大亚湾、塘厦、凤岗等地近期新开的楼盘，仍不放弃主攻深圳市场，他们中的某些，也仍然能报出 日售千套 的开盘业绩。

结合部缓解大城市置业困境

碧桂园十里银滩就是其中之一。就在上个月初的最近一次开盘，日售2000套，再续了首次开盘时日售3000套的传奇。在它的购房者比例中，几次开盘统计的数据由 近8成是深圳人 ，变成了 约8成是深圳、广州、东莞等非惠州本地人 。

作为地处惠东滨海沿线的大盘，结合部的吸引力在发酵。之于深圳、广州等邻城购房者，它的吸引力包括低价、大盘、自然资源等，当然，还有开发商基于这么大项目而不惜重金的营销推广，以及所处片区开发热潮之下，诸多开发商集中发力对片区配套的改善提升和对片区价值的宣传造势。

而对于大清早赶去开盘现场排队的粤B、粤A等地车主而言，看重的不再只是区域蓝图下的所谓投资前景，考虑自住或者给父母养老的购房者，在多个结合部楼盘中的比重庆等西部城市经济发展非常快例都在上升。正如深惠、深莞、广佛、珠中等珠三角目前房地产开发比较热门的结合部，稍加分析就能看出其前提条件是两地相邻且有较为明显的房价落差，一城边界可承接另一城市区难以满足的购房需求。

龙岗的毛坯房至少要10000元/平方米，我们开车过去也要将近30分钟，几乎同样的时间到大亚湾，房子才5000元/平方米多，还带装修，我们当然选择在这里买了。 在大亚湾某项目的开盘现场，曾采访到一对在深圳坪山打工的中年夫妇，来深8年，带着一个大约10岁的儿子，最终买下一套80多平方米的三房。

惠州淡水是从深圳上沈海高速进入惠州的第一个出口。光耀城 先生的湖（资料、团购、论坛）便位于高速路口不远处，以小面积低总价的别墅，成为惠州第一个主打深圳客群的项目。光耀集团副总裁李丁此前接受本报采访时，曾笃定地表示： 像深圳这样人口密集、房价高企、资金充沛的城市，随着城际轨道交通的络化，出现多种居住需求的外溢，几乎没有太多悬念。 此后，光耀更有多个结合部项目主打深圳市场，覆盖了刚需、改善、投资、度假等多种需求。

对开发商既是馅饼又藏陷阱

市场需求无疑是点燃结合部地产开发的火种，用三、四线城市的地价，卖一、二线城市的房价，即便未来房价再打个折，利润空间较同城开发，也依然更为巨大，对于开发商当然是难以抗拒的诱惑。

但是，谁都知道成熟的市场中，断不会有没由来的便宜，诱惑的背后也不乏风险。低廉的地价，不仅仅因为所处城市等级的差别，更意味着开发环境的不成熟。不仅项目内部配套，有可能项目外的市政配套，甚至门前的市政路，都有可能需要开发商自己修建。今鹰地产营销总经理林晓华更因此将地价低廉认为是进驻结合部必备的条件之一： 结合部开发周期长，财务成本高，开发商需要额外承担诸如交通、医疗、教育、生活等诸多配套建设，而物业售价又需要有吸引力，因此低地价成本是必须的。

更大的问题在于，以相对低价为必要条件起步的结合部，往往还面临着多个项目大干快上、多个新盘短兵相接的竞争。比如惠东滨海沿线，去年卖了8000套，今年要卖18000套，十多个大盘主力在售，有开发商直言： 对于深圳市场，去年已经广撒捞了一遍，今年得拿筛子仔细筛了。 在东莞最靠近深圳的塘厦镇，今年新面市加待面市的楼盘也超过了10个，于是已有楼盘开盘均价较前一期产品直降1000多元/平方米，令业界直呼 地板价 。即便在广佛结合部已开发多年的金沙洲片区，近日多个楼盘爆出有购房者首付已交半年却依然备不了案的情况，原因是两地相互限购，这个问题解决不了，开发商叹市场处理冬季服装有关息没辙： 现在我们这里真是卖不动了呀，非常难卖。

市场前置的缺陷难以避免

馅饼还是陷阱？这样的忐忑，同样存在于去结合部买房的人心中。

只长房子不长草 ，曾被央视以 睡城 为题报道过的惠州大亚湾，至今仍被业界人士这么评价。数据统计，今年大亚湾片区预计开工项目达108个，供应面积超过330万平方米。这些房子八九成都瞄准相邻的深圳市场，但曾有深圳购房者在接受采访时说： 不是我不想住，是根本住不了，小孩子晚上会吓哭。 即便开发商们送户口、垫首付等，煞费心思方便购房者，但整个大亚湾中心区只有1所医院、一所中学，这些才是真正的后顾之忧。

诚然，大盘之大，动辄数十万上百万的体量，令开发商有足够的空间和时间，在社区内完成日常生活的配套。不少打出第一居所或者刚需自住概念的楼盘中，不仅开通了城际往返的巴士，更在商业方面做足功夫，即便没有集中商业，也往往想方设法引入不止一家的超市。但是，如果没有统一规划，每一家都圈地成城，配套之间的搭配、衔接就成了问题，而两搭配生洋葱能解油腻。城相邻的结合部，寄希望于所在的市、区、镇政府拿出资金改善市政配套往往实现了产品的中高档化比较困难。在深莞、深惠、珠中甚至起步较早的广佛结合部，此次南都实地探营时都收到配套不足的反馈，连开发商也自嘲 小区内桃源，小区外荒郊 。

当然，也可以怀揣美好梦想，想着三五年后，也许一切都不一样了。 如果一切都等到规划好了才开始发展，那等于中国把所有的路都修好才让大家去买车，这是不现实的，一个区域一定是逐步完善的。 这是9年前，星河湾董事长黄文仔面对华南板块缺陷之争，接受本报采访时所说的话。如今的华南板块，褪去了一年供应逾万套的开发热潮，也早没了比市中心区低一半的价格落差，但它留住现有的和吸引新的广州购房者，是因为那里 交通便捷、生活方便 。

特写

华南板块：

从城乡结合部到广州商住中心区，购房者从被动 南下 到不愿搬走

位于广州番禺华南板块的南国奥园，是阿杰自己买的第一套房子，从2004年收楼到现在，尽管已经投资多套物业，那里仍旧是他的唯一住所。用阿杰的话说，8年前住在这里是因为便宜，而8年后依旧守在这里，是因为现在的华南板块交通便捷、生活方便。

尽管现在的成熟让他等了年的时间。

2000年撤市设区的番禺，原本在 老广 眼中的 番禺市 ，因为一场由几大房地产开发商发起的浩浩荡荡造城运动，为这个叫做 华南板块 的新兴居住区，带来了大批从广州 南下 的新居民。1997年广地花园拉开了华南板块大盘时代的序幕，2000年华南碧桂园亮相，2001年开始，广州雅居乐、星河湾等大盘纷纷在这里迈出了十余年征途的第一步

至今，在广州人的口中，与华南板块所在的番禺区的隔阂仍旧存在。 出广州 、 返番禺 的说法，仍旧将两地剥离开来。但是，在置业的角度来说，这条界线已经越来越模糊。

在番禺华南板块当年以 八大金刚 而自称的祈福新村、星河湾、华南碧桂园、广州雅居乐花园、锦绣香江花园、南国奥林匹克花园、华南新城和广地花园，目前已经基本开发完毕或者进入开发后期，是板块内现有的成熟居住社区。

十余年楼价已超全市均价水平

在华南碧桂园开业不久的商业街，阿杰和他来自越秀区的同事老陈一边喝着生啤，一边谈论房子。老陈说： 在2003年前后看房子的时候犹豫了一下，结果错过了华南板块3000多的楼价，现在1万3也不一定买得回。

如老陈所说的那样，在2002年开始，消费者眼中看到的华南板块，是一副大盘云集的局面，每一个大盘都有一座城的气势，无论是从楼盘规模、园林环境还是建筑物的风格，都让人眼前一亮。而相比当时中心区单价元的均价来说，华南板块2000多元到4000元的价格，以及部分楼盘 分期首付 的低门槛，无疑具有强大的吸引力。

但是，不可否认的是，即使在那时从广州南跨珠江联通番禺的华南快速干线开通，但是相对高昂的路桥费，以及区域主力消费群体都需要依靠公共交通出行的状态来说，每天单程一个多小时摇晃在公交车上或者是楼巴上的生活，并不是所有买家都能够接受。此外，除了楼盘自带的部分餐饮和小型商业配套之外，华南板块的楼盘普遍都是，且有 在小区内是桃园，小区外是荒郊 的尴尬。甚至，华南板块之间的楼盘之间没有公共交通可以往来，就连广州的的士司机听说是去番禺都会面露难色。

不少买在华南板块的消费者，住三五年过渡之后都会搬出这座 睡城 。 这是四五年前某业内人士对于华南板块的预判。

但是如今，住在中心区的人在换房之际，都跑到华南板块来一边看房，一边感叹今非昔比的房价。目前，华南板块的锦绣香江和祈福新村等老盘单价都已经突破2万元，区内其他二手房单价也都在1.3万元-1.5万元的水平。这一价格水平已经超过了广州市区目前约为1.3万元-1.4万元的均价水平，可与天河、海珠等核心市区的部分在售楼盘相 抗衡 。

在建将建商业体量超10个天河城

而事实上，随着早年 八大金刚 等大盘相继收官谢幕，从2009年之后，番禺华南板块的风头开始被土地供应量充足的金沙洲、花都区以及萝岗等区域所代替。目前，华南板块在售的楼盘包括雅居乐剑桥郡、万达广场、敏捷上城国际、海怡半岛和时代外滩等约11个，从楼盘的规模和供应量都不能再与当年相提并论。即使在番禺区中，华南板块也不再是一枝独秀，而是与大学城、市桥南及亚运城三大板块并驾齐驱。

没有了低价优势，没有了超级大盘的集体造势，如今华南板块留住和吸引购房者的，是其成熟的魅力。当年挂在各售楼部墙壁上纵横交错的路，在沙盘上示意的各项商业、生活等综合配套以及市政设施，逐渐变成了现实。

在交通方面，华南板块已经开通的地铁3号线以及2号线南延段，将这一区域与越秀、荔湾、海珠和天河等连为一体。新光快速、东新高速、环城高速（南环）、华南快速、南沙港快速以及广珠西线等快速路，也让区域成为南来北往连接珠三角多个城市的 要塞 。而2010年初开通的广州南站，更是将这一区域升级为整个珠三角新的交通枢纽。

在番禺大道沿线的万博中心，2004年还是仅依靠吉盛伟邦来支撑的 郊区型商业 ，而目前项目和周边已汇聚天河城百货、万达广场、海印等品牌商城。区域内还有总体量达到50万平方米的番禺万达广场，以及奥园地产将打造的30万平方米地标性城市综合体。此外新天河城也将入驻万博板块，项目占地5.28万平方米。

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