金百万住建部专家限购令是一定时间内的政策

“住宅产业化”的多重推导孕育了成长力

2010年12月23日，中国建筑标准设计研究院多功能厅，一场主题为“日本住宅工业化与研发设计”的内部讲座吸引了100余人慕名前来，临时增加的座椅占满了室内过道，演讲者与倾听者都认真投入，气氛热烈。

事实上，行至2010年，“住宅产业化”一词，从来没有如此频繁地被提及、被议论、被研讨、被追问、被广而告之、被化虚为实。

2010年，新世纪的第一个十年自此结束，“十一五”规划自此收官，而整个房地产业自此面临更加紧迫的历史性转型。原建设部副部长、中国房地产业协会会长、中国房地产研究会会长刘志峰指出：未来房地产业发展不能建立在大量的资源能源投入和廉价的劳动力基础上，而是要以整体技术进步和产业化带动产业持续发展，由传统的建造业转为先进的制造业，实现产业的转型升级。住宅产业化肩负起了房地产业转型的历史使命。

在此背景下，“住宅产业化出现了前所未有的热潮。”回顾2010年，中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫激动地向《中国建设报·中国住房》表示。在这股热潮之下，来自于政策、理念、技术、实践、产业链整合等各方面的种种创新和变化，催生了丰富的成果，使住宅产业化由虚到实，并孕育了新的成长力量。

政策创新引领理念普及

2010年，一项政策破冰之举，带来了一种新导向。

“2010年住宅产业化领域最大的突破来自于政策层面，行业呼吁多年的政策激励终于实现。”北京市住房和城乡建设委员会建筑节能与建筑材料管理处副处长李禄荣对表示。3月，其主持起草的、由北京市住房城乡建设委等八部门联合发布的《关于推进本市住宅产业化的指导意见》和《关于产业化住宅项目实施面积奖励等优惠措施的暂行办法》出台。其中最大的亮点在于，对按照产业化方式建设的住宅项目实施面积奖励，奖励面积不超过实施产业化建筑总面积的3%。这被认为是住宅产业化领域首个奖励性政策，也因此在全国范围内引起了长久的涟漪。

“3%的面积鼓励导向意义大过实质奖励。其最大的意义在于，明确了地方主管部门发挥了县委、县政府的参谋助手作用今年是继续实施“十二五”规划的一年对住宅产业化的政策立场，鼓舞了行业，也形成了良好的政策预期，激发了企业参与的积极性。”万科集团北京区域总部总工程师秦珩对分析道。12月9日，万科中粮·长阳半岛项目开工，成为首个获得该项奖励的住宅产业化项目。

北京新政是一个开篇。8月，宁夏回族自治区为鼓励住宅全装修，针对不同的全装修比例分别给予1%、2%、3%的容积率奖励，再次提振市场。

与此同时，不少地方政府都在积极创新产业化政策。沈阳以城市整体示范的模式开创了产业化新局面，上海、北京开始强化保障房住宅性能认定，黑龙江、安徽等省大力推进住宅产业化基地建设，银川、厦门等城市强力推进住宅全装修，山东、江苏等地方政府牵头进行技术研究，而更多的地区正通过建筑节能与低碳环保推动产业技术创新……政府行为带动了住宅产业化的理念向更多企业、更多普通民众，迅速普及。

激励政策缘何如此振奋人心？梁开建筑事务所合伙人开彦对表示，长期以来，住宅产业化缺乏政策引导，甚至由于政策不明晰，反而增加成本、推高投入，因而企业长期难有积极性。“住宅产业化不能光靠市场自发努力，必须依靠政策扶持，通过税费优惠、财政补贴、政府采购等手段，才能催生市场，使住宅产业化真正开花结果。”但是，现有种种举措仍然零星散乱、不成体系，在更多纵深处政策还普遍缺失，激励政策也只是曙光初现。

推动经济发展。现将我局2014年以来工作总结如下：一、工作完成情况（一）认真分析了全县经济运行形势

2010年，政策创新，只是拉开了序幕一角。

从理念先导到技术立业

2010年，一个技术体系引发理论思考。

在第九届中国国际住宅产业博览会上，“明日之家2号”重点展示了CSI工业化住宅建筑体系，同时发布了《CSI住宅建设技术导则》，标志着“舶来品”SI住宅体系完成了本土化移植，转化为适合国情的“中国支撑体住宅技术体系”。

导则主要起草人之一、住房和城乡建设部住宅产业化促进中心产业发展处副处长刘美霞介绍道，这种住宅因为将结构支撑体和内部填充体完全分离，户型可变，且便于房屋维修，可以有效避免因设施设备更换而造成的结构破坏，确保住宅寿命。济南市住宅产业化发展中心主任王全良介绍，计划3年建设150万平方米，如果进展顺利，在“十二五”后两年，济南市30%的住宅建设将用作CSI项目。

而在更早之前，SI住宅体系蕴含的“全生命周期”、“长寿住宅”等理念，已经引发了行业深度思考。

4月24日，中日百年住宅建设高峰论坛在杭州举行。刘志峰在会上首次提出，中国应转变现有粗放式的住宅业生产方式，推进“百年住宅”的精品理念。随后，“中国百年建筑体系研究课题”正式立项，相关研究迅速展开。

在技术方面，标准缺失是住宅产业化遭遇的多年瓶颈，而在2010年，多项标准相继面世。装配式住宅发展迅速，中国建筑标准设计研究院牵头编制《装配式住宅建筑设计规程》国标，沈阳、北京等地出台了地方标准；技术集成趋势更加明显，《住宅整体厨房》、《住宅整体卫浴间》国家标准进入修编程序；而在全装修方面，《保障房全装修导则》得以发布，江苏省更是率先完成了《成品住房装修技术标准》，并首次明确强制要求……

与此同时，不少企业正积极研发自有技术体系，如黑龙江宇辉集团的预制装配整体式混凝土剪力墙结构体系、中南建设NPC体系（全预制装配整体式剪力墙结构体系）、杭萧钢构的钢结构住宅体系等。而在更大规模的集团化企业，如万科，内部标准化程度继续提升。

抽象理念转化为可依据的具体理论，企业、行业技术体系、标准体系从无到有、逐层丰富，奠定了行业发展的基础，行业整体技术积累开始形成。在刘东卫看来，理论体系的研究、技术标准的完善，使住宅产业化“不再停留在空对空的层面，变得更加实在。”不过，目前看来，住宅产业化的标准大家庭仍然“人丁稀少”。

2010年，技术立业，仍在征途。

从技术铺垫到市场实践

2010年，一个普通住宅项目掀起一场持久的行业风暴。

“这或将是住宅产业化历史上的重要经典之作。”作为第八届住博会上的“明日之家1号”，北京雅世合金公寓项目甫一亮相，便吸引了业界关注。这个“中日技术集成示范工程”实现了日本SI住宅体系在中国的完美落地，打开了一扇了解国外产业化水平的视窗。对项目主持人刘东卫而言，2010年或许是最忙碌的一年。自样板间正式对外开放后，不到1年的时间，已经吸引了数以千计的国内外企业前来参观，其中甚至还包括了积水、大和等知名日本企业，在业内掀起了一场产业化的风暴。

看得见的样本越来越多。万科继假日风景 (论坛 )后，相继推出了紫苑和长阳半岛两个产业化项目试点，后者还首次享受了面积奖励政策。而按照计划，万科今年在全国范围内应完成工业化装配式住宅100万平方米。

长沙远大通过工厂化预制，创造了24小时打造远大馆、两天建起15层楼的“中国建筑奇迹”。目前，其“空中城市”计划正在进行———在6个月内，以组装的方式建造一座高达666米的超高层建筑。今后5年，远大住工将全面展开产业化拓展计划，对接国内50座大中城市的普通商品房和保障房的建设。

博洛尼整体精装积极推进的“70/80计划”提出，未来3年，其住宅装修工厂化预制率将达到70%~80%。

与此同时，产业链的整合出现新的模式。一方面，“通过项目开发，带动设计单位、施工总包、部品生产等上下游企业，共同迈进。”秦珩介绍道；另一方面，“异业联姻”、集团采购、战略合作等模式，越来越明显。“大型企业带动了小范围内的产业链整合。”开彦评价道。

更大范围的整合也开始显现。3月，北京市住宅产业化企业联盟成立。北京万科、金隅嘉业、中粮地产、北京建工、北京建筑设计研究院、中国建筑标准设计研究院、清华大学等众多企业及科研院所参与其中，几乎涵盖整个产业链。

可见，不仅是万科，也不仅是开发企业，一大批中小企业、部品供应企业纷纷加入队伍，逐渐形成了行业全面发展的推动力。

纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行。“对行业来说，很多问题在实践中开始清晰了，住宅产业化的实施深度也得到了拓展；而对企业来说，只要略有思考，便会感受到转型的危机，认识到实践产业化的重要性。”刘东卫如此认为。但目前的事实是，尽管敢于“吃螃蟹者”越来越多，更多的企业，仍在观望。

2010年，众多企业做出的市场实践，为房地产业带来了宝贵的产品创新，也赋予了住宅产业化更多光明的未来。

2011年，新十年即将开启，“十二五”迎来开局

，所幸的是，在这股前所未有的热潮之下，住宅产业化已经孕育出新的成长力。

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