武汉昔日地王难抵市场变化高价拿地现平价出美食

从当年高价拿地到项目开盘，已过去 年半。昔日高高在上的地王，如今为何只能“平价”入市？在这背后，又反映出武汉楼市怎样的时过境迁？

高价拿地平价出手

6月1日晚，备受市场关注的九龙仓月湖项目首次开盘。首批推出1号、8号两栋楼，主推户型为9 、97和1 0平方米房源。根据武汉为东莞“正名”市房管局核发的预售证显示，两栋楼共有房源892套。此时，距该项目拿到预售证，已过去将近2个月，外界一度猜测，该项目迟迟不开盘，可能缘于“定价难”。

昨日，来到九龙仓月湖项目现场，销售人员告诉，除1 0平方米户型折后单价在1.2万元/平方米之外，主推的9 和97平方米户型售价，折后多在1.1万元/平方米左右，其中一些较低的楼层，折后单价甚至没有破万。对比武汉平均房价，这个价格不低，但若和该项目土地成本（806 元/平方米）相比，则堪称“平价”。拿地之时，外界普遍认为，该楼盘售价可能将达1.5万元/平方米。但最终定价，却让市场颇感意外。

地价8000多元/平方米，房价1.1万元/平方米，意味着什么？以武汉经适房为例，由于不含地价，其房价由物价部门根据建安成本ExaBlox很高兴看到东芝推出了下一代关键价值存储技术。我们认为东芝的方法将向所有类型的客户提供一系列全新的革命性存储解决方案。核算得出，目前武汉经适房房价普遍在 000元/平方米，九龙仓项目建安成本明显高于经适房，建安成本显然不止 000元/平方米。“按这个价格售房，这一期房源，开发商亏着在卖。”在售楼部现场，听到至少2名置业顾问这样跟客户介绍。

地王难抵市场变化

作为武汉曾经的地王，该项目在拿地之时就“成色十足”，但即便如此，也难抵市场大势变化。

2010年底该地块成交时，恰逢武汉楼市、土地市场位于高峰。九龙仓以10.2亿元的总价拿下月湖这宗面积逾4.2万平方米的地块，楼面地价高达806 元/平方米，彼时汉阳中心区新房均价也才82 5元/平方米，堪称“面粉跟面包一样贵”，并创下当年武汉单价地王。而在三年之前，2007年，华润在月湖片区拿地的价格，楼面地价只有 887元/平方米。

不过，在九龙仓拿地仅 个月之后，武汉就出台严厉的限购、限贷政策，土地市场旋即进入调整期，并一直持续2年。2012年底，中海地产买下紧邻九龙仓项目地块，楼面地价只有5500元/平方米。

国家统计局数据显示，去年9月起，武汉房价连续5个月涨幅高达两位数，但从今年 月开始，涨幅逐渐缩窄至个位数。目前，武汉楼市进入新一轮调整，无论是购房人预期，还是信贷政策，与去年相比都有明显变化。

地王项目平价入市，武汉一家房地产研究机构总监分析认为，在目前的市场环境下，对中高端项目压力的确较大，走量回笼资金是应有之义。

以时间换空间能否生效

身价高昂却面临市场调整，这样的尴尬，并非仅仅月湖这一个项目。

2007年，京汉大道义和巷一宗地块被金地拍下，楼面地价达6879元/平方米。当年底，突如其来的房地产调控，让片区房价一直徘徊在8000元左右，整整2年该项目都无法动工。但在这波调控结束后，经历2年发展，片区房价很快冲至1.6万元/平方米，该项目顺势亮相，被市场接受。

“以时间换空间，通过房价快速上涨平抑高地价，是高地价项目解套的主要方式。”中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政表示，但房价不可能无限上涨，目前调控已经常态化，在这种情况下，开发商拿地将愈发理性，类似解套的办法是否继续生效，有待观察。

值得注意的是，九龙仓自身也在进行调整。在售楼部现场看到，该项目在售房源的折前价格，普遍达到1. 万至1.5万元/平方米，若首期推盘取得热销，未来开发商减少折扣，也能弥补损失。

同时，该项目还有6栋住宅楼未来将陆续销售，今年2月，开发商已经对待建的住宅楼修改设计方案，从一梯两户到一梯三户，从高端项目向平民项目转身，以期望吸引更多购房者。

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