求解房市回暖的可持续性美食

房市复苏与泡沫风险

《21世纪》：今年7月份，全国70个大中城市房价环比连续第五个月上涨。如何评价此轮房价上涨的幅度，构成此轮上涨的主要因素有哪些？

陶冬：中国的房地产市场在2008年进入了一个调整期，但这个调整只进行了一半就被一场金融海啸给吹散了。今年上半年，房地产市场出现了一次由用家主导的成交量上涨。今年前几个月基本上是量涨价不涨，到了年中价格就开始明显上升，今年下半年情况还会出现进一步的变化，在购买力上明显由用家主导向投资主导转移。

黄益平：房价回升主要有两方面原因：首先，今年以来经济反弹对投资者信心提供了极大的支持。在今年第一季度，各项主要指标都开始企稳回升，到第二季度回暖的迹象日趋明朗，人们对于资产市场的信心发生了转变。另外，宽松的货币政策导致流动性增多，人们产生了对未来通货膨胀的担忧，通胀预期加剧了房地产需求，推动房价上升。

任志强：目前全国房价并没有暴涨。7月份公布数据显示，70个大中城市的房价和2008年相比只有1％的增长，如果和2007年相比就不会是同比1％，因为2007年6月份、7月份的时候是全年房价的高点。房价指数和股票指数是同样的道理，没有一个股市会用单个股票的涨幅来衡量大市，都是用综合指数。从70个大中城市的房价指数来看，并没有显现大幅上涨。这些城市当中有涨有跌，有20多个城市房价是下降的，就把指数拉下来了。现在我们看到上海的房价涨了两万多，那是因为核心区的房子在猛卖，郊区的房子卖不动，所以平均指数高了，当郊区房子卖得好，城里房子卖不动的时候，平均指数又掉下来了。要全面的来看房价指数，不能以偏概全。

现在人们觉得房价上涨很多，是因为去年年底到今年年初房价降得太厉害，和最低谷的时候比涨幅很大。全国房价都在高涨的判断也是不对的，像河南、湖北、湖南省平均房价都不到 000元每平米，只有核心城市的房价在涨。造成差别的主要因素是供求关系，一些城市如包头、沈阳的房价没涨，西安的房价涨的很慢，这些城市的商品房供应量是巨大的，所以房价涨不上去。沈阳市每年的新增人口比出生人口还低，说明大部分人向外走，需求减少，老工业基地的GDP低，房价自然上不去。

宏观政策对今年以来房价回升的影响巨大。2007年宏观政策是要抑制需求，出台了一系列政策，关紧了土地和金融两个大门，需求受到压抑。去年以3510余户商户将入住。来实行了一系列释放需求的政策，需求就恢复了。减轻二手房的税负对于二手房市场的推动作用很大。二手房释放的其中一部分转移到一手房市场，因为要更新换代，要把小房子卖了之后换大房子。目前二手房交易量已经大于一手房了，促进了一手房市场的繁荣。另外，房贷低利率也发挥了重要作用，70％的优惠利率，相当于房价下降 0％，买房者的实际支出减少了，所以需求很快就释放出来了。

《21世纪》：和上一轮房价上升相比，如何评价此次上涨的泡沫风险？

黄益平：与上一轮房价上涨比较，这一轮上涨的泡沫风险不容忽视。2007年的宏观经济形势非常好，经济增长在加速。在那样的情况下，房价的大幅度上升，是基本面状况良好的反映。这次和07年的上涨相比，流动性和市场经济信心两方面因素是类似的，但一个重大区别在于，我们现在的宏观经济走向还面临很大的不确定性，尽管GDP增长已经反弹，但是从微观层面来看，很多问题还没有得到根本性的改善，比如通货紧缩、劳动力市场、收入增长等。这些问题现在还没有改善，那可能需要一个过程，一般会滞后于GDP的增长。而在这样的背景下，房地产市场的大幅度反弹，单从泡沫风险来看，可能比2007年更令人担心。

评判泡沫风险的难度在于没有统一的、准确的指标。但有一些指标，具备一定的参考意义。比如居民收入与房产价格之比，其实反映了老百姓买房的购买能力；或是看房价和租金的比例，即从现金流的角度看，多少年才能把投资前保险杠的设计线条硬朗收回来。从目前的情况来看，北京和上海的收入价格比，已经和上个世纪90年代香港和台湾在房地产泡沫破裂之前的水平较为接近，这说明我国的一线城市实际已经存在较大的房地产泡沫风险。当然，资产价格有泡沫不见得马上会破裂，但其风险以及可能带来的后果则是值得密切关注的。

陶冬：这一轮房地产市场的上涨和前几轮相比，最大的差别就是流动性。目前中国资金的流动性是前所未有的，中国的利率水平也是前所未有的。因此在这一轮房价上涨的过程中，流动性驱动的特征非常明显；到了下半年，这一迹象将会更加明显，因为到了那个时候，就不仅仅是消费者和开发商两个因素，企业资金也会成为助推房价的一个重要因素，特别是央企资金大规模地进入房地产市场，造成整个房地产市场的供需结构、价格趋势和系统风险都出现一个结构性的改变，这一变化对中国经济带来的影响肯定很大，但是影响在很大程度上无法预估。

过去所谓热钱，主要是指类似于“温州炒房团”这种个体的投机行为，数量有限，而大型企业的出动也许会给经济带来类似泥石流似的冲击。在过去两三个月的地王拍卖中，有相当大的资金来自企业，这意味着前一轮大量的银行贷款，有相当一部分钱又转到虚拟经济，也意味着中国的资金出现了去实业化的现象。现在很多企业觉得自己辛辛苦苦在实业中赚了一年的钱还比不上在股市、房市炒一轮赚的钱多。长此以往，这个可能给经济带来的泡沫化，我国已经有些类似于上世纪80年代日本所出现过的现象。

通胀预期与上涨的实现

《21世纪》：历史数据表明，房价和通胀预期呈现正相关关系。您认为此轮房价上涨会否传导到整体物价水平，从而引发全面通胀？

陶冬：现阶段的政策在处理上是偏向抗衰退的，货币政策总体目标是在维持宽松货币政策的连续性和稳定性。另一方面针对流动性过剩，央行又进行了一些动态的微调，通过一些局部性的手术式的措施，如二套房贷款、短期信贷等来限制热钱的产生和流动，以此来打压市场上的过度投机行为。但是，目前中国所面临的是历史上罕见的流动性过剩，靠所谓的动态微调，很难控制住流动性，更难控制人们对资产价格升值的预期。现在资产价格预期在生成，流动性转速在加快，单单靠降低一点银行贷款（仍然每月贷款是净增加），未必能够抑制住资产价格的进一步上涨。因此我个人认为，中国的房价今年下半年还得涨。

对于中国的物价，我个人是有担心的，当然这个风险比我在2006年下半年时的担心稍微小了一些，主要是因为与2006年下半年相比，今天市场工资的上涨并不明显，产能过剩现象更加严重，所以我们可能会出现原材料、农产品价格的上涨，但CPI未必会很快、大幅度地上涨。总之，这一轮价格上涨的一个重要特点是金融资产价格上涨，而不是消费物价上涨。我倾向于认为消费物价通货膨胀暂时不会全面大幅上升。

任志强：通胀是因为国家发货币过多而导致的，而不仅仅是流动性的问题。我国的流动性并没有比其他国家多增加很多。今年净增加四亿多贷款，但同时减少了将近两万亿的外汇占款。外汇占款是央行的基础货币发行，而现在增加的流动性则是贷款，是之前就在银行里面的钱，并不是国家发的基础货币。现在少发了两万亿左右的基础货币，同时增加了四万亿贷款，就抵消了。四万亿投资当中，基础设施占了大头。中国的基础设施投资的空间很大，大量投资基础设施，今年和明年可能是亏的，但是长期来讲对中国经济增长是起到重大促进作用的。

对于下半年的经济走向，从7月份的数据来看，不容乐观。四万亿投资里面，今年中央只有五千亿的额度，现在已经发了将近四千亿了，后面还有四个月，只有1000多亿。7月份贷款下降了77％，如果每个月都以77％的速度下降的话，到后几个月固定资产投资肯定会受影响。

《21世纪》：人们普遍认为，土地是稀缺的，但人口却越来越多，所以房价一定会上涨。有专家则认为，根据历史数据和中国国情，这个判断是盲目的，房价没有只涨不跌的神话。您如何评价这样的观点？哪些因素会终结房价上涨？

黄益平：从宏观经济的走向来看，房价肯定是要涨的。房地产供应曲线是刚性的，不容易在短期内大幅度增加供应量。那么，不动产的价格必然要大幅上升，这是毫无疑问的。

但房价并不是简单地一条线往上涨的。国际经验表明，房价总是有波动的，三个方面的因素可能导致房地产市场的泡沫破裂。其一是短期内突然增加供给，超过了需求增长的速度，即供大于求。1990年代末香港房地产市场泡沫破灭裂，很重要的原因就是香港政府一下子批出去很多土地，使得供求关系逆转。第二是货币政策突然发生紧缩，流动性出现问题，需求受到制约。第三是收入水平相对下降，下降并不一定是收入减少，而是收入增长速度开始回落，难以支撑房价的上涨，引发房地产市场泡沫破裂，这种情况我们在东亚的很多国家都能看到。

从长期来说，房地产价格增长速度肯定超过很多其他产品，因房地产的供给弹性相对较低。而房地产市场形成泡沫，一般来说是难以避免的。当经济快速增长，资产价格一定会上涨。房价的上涨鼓励了人们进行投资。而房价上涨在短期内不一定会马上终止，直到调整出现。

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