金百万房价依然高位盘整拐点之争再起楼市未必变脸

李玲

昨日，有媒体报道称，中房协上书国务院建议调整房地产调控政策，主调是改变目前“显然严厉”的房地产调控政策，改为“适度控制”。具体政策包括：允许地方政府自行救市；降低房地产交易有关税率；鼓励改善性住房需求；加强房地产预警系统功能等。

同一天，多次呼吁对房地产行业进行政策松绑的SOHO中国董事长潘石屹称，不救开发商，房价还会涨。

姑且不论二者遥相呼应何其默契，仅就曾经领涨全国、当今领跌全国的深圳房价而言，政府救市依然过早。因为，对多数工薪阶层而言，房价依然高企。而且，在居者不能有其屋的情况下，政府救市只能是助长炒房之风，进一步扭曲房价。

一个商品的价格分两部分：内在成本价格和外在供求价LVMH旗下的LCapitalAsia基金似乎对于国内中高端品牌兴趣浓厚。格。当供求均衡的情况下，成本价决定最终价。当供求失衡时，成本价退居次要位置，供求关系决定最终价。因为无论有多少炒房者，无论是温州人、潮州人还是香港人，无论转手多少次，他们的最终目的不是囤积房屋，而是把房子卖出去，而楼市的最终消费者大多是工薪阶层，我们以工薪阶层的需求水平、能力来简单衡量深圳楼市的发展空间。

从楼盘供给角度看，大多数专家提出了土地供给不足、刚性需求巨大等充足的理由来解释。然而，深圳从1985年改革开放以来，对于这个比弹丸之地还要小的地方来说，关内的土地从来没有不稀缺过，对于住房的需求（所谓的刚性需求）也从来没有不刚性过，但深圳的房价到2006年之前一直是处于理性状态的。统计显示，去年的深圳总人口是1400多万。据相关数据，城中村的270万套房子容纳了900多万外来人口，大量的职工宿舍里容纳了100多万外来人口，剩余的400万人则被120多万套商品房容纳。据此计算，400万人对120多万套商品房，不至于出现“半夜开盘”和“挤爆产权交易大厅”的现象。

去年，深圳房价同比涨幅连续5个月维持在10％的高位，领跑全国；“关内”房价从单价5000元到1万元，用了 年，而从1万元到2万元，仅用半年时间。对于人均可支配收入只有2万多元的深圳置业者而言，从哪里一下子涌现出这么强的购买力？投资兼投机。投资兼投机使大量的楼盘集聚在少数人手中，当房价继续飙升显示出卖方市场中卖方的绝对支配权时，新开楼盘60％却空置。

根据深圳市600户居民家庭抽样调查推算，从2004年到2007年，深圳的人均可支配收入从27596元下滑到24870元，降幅达10％。按每户2人劳动力计算，2007年深圳户均可支配收入约5万元。以当前均价每平方米1.1万元、90平方米的户型计算，每套住房价格为99万元，房价收入比高达14.1倍！按世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8－5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在 －6倍之间。

从购买能力看，仍以当前均价每平方米1.1万元、90平方米的户型计算，首付需要 0万多元。何况，还有每个月的按揭还款。如果依据去年高点房价计算，普通工薪阶层购房更是难以想象。换句话说，即使愿意一辈子作房奴，也不是每一个人都有资格当的！

事实上，深圳市政府一刻也没有放松对地产市场的警惕，收紧土地资源管理，抬高外资准入门槛，严打炒房等非市场行为，增加住房用地规划，使用税收杠杆，对房地产开发企业和中介企业的检查。还规定了由开发商负责建设政策性住房，其比例为拟出让商品住宅中建筑总面积的15％，无偿移交国土房产局。同时， 20％的个人所得税及物业税的开征，都让炒房者在投机房屋时，也得掂量成本。

看起来，深圳房价在冲向1万元、2万元还是 万元，那只是少数炒房者自娱自乐的游戏。但当前越来越多的置业者望楼兴叹，或者“事不关己，高高挂起”时，炒房者拿到的不是一幅藏宝图，而是烫手的山芋。楼市高烧中，炒房者还希望以此吸引后来者追涨，实际上却造成了当前自己“万米高空走钢丝”；地产开发商一边固守高房价不变，一边却呼吁政府救市，这多少让人有老鼠过街的感觉。

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