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2018年补丁式从严,2019年补丁式微调

2018年在各地陆续出现的微调声中结束，2019年更是开年便迎来第一个重磅消息——央行下调存款准备金率1个百分点，然后全国两年内首现利率下调……这是否意味着持续了两年多的政策调控将要放松？房价还要持续上涨？业内也给出了一致的回答：地方性微调只是属于地方性行为，并不能改变“房住不炒”的基本定位，更不能改变“稳地价、稳房价、稳预期”的指导。那么这些松动又意欲何为？

2018年“补丁式”从严——以北京为例

从2005年“国八条”出台以来，拉开了政府调控房地产市场的序幕。兜兜转转到现在，共经历了四轮调控，整体呈现的特点：一是从2013年开始全国性调控转为因城施策；二是政策政策调控要综合考虑经济发展，经济过热时，政策会趋严；当调控面临经济下行压力，政策调控会相对放松。但如果理解为市场是简单的松和紧的线性往复，便大错特错。

严格来说，本轮房地产调控是从2016年9·30开始的，同样北京也不例外。9·30严格了要落实差别化信贷政策，提高了首付比例；严格了落实“70/90”

，实施“限房价、控地价”，直到现在也影响深远。接着2017年3·17及系列组合拳实施，调控步步趋紧，也为整个房地产市场定下调控方向。紧接着到2018年，调控持续，“补丁式”调控更显突出，大到调控房价、治理房地产市场违规等，小到改版合同、优化运营商环境，住宅平房不得分割出售等，2018年在严控中结束。

不得不说，严控取得了明显效果，房价得到平抑逐渐趋于平稳，投资、投机客逐渐退出被真正的刚需和改善型客户群体代替，不管是开展治理房地产市场乱象专项行动还是互联房源信息管理，市场环境得到很大程度净化。

然而截止到目前，调控还有一个特点便是——“一刀切”，只要发现问题便冠以政策，因此2018年全国共出台大大小小政策近400多次。再加上当调控面临经济下行压力，是往复松紧的线性循环还是“因城施策”对原有政策修复以巩固调控效果，答案也是肯定的。

2019年“补丁式”微调

在全国还沉浸在严控中，山东的一个地级市——菏泽取消限售，打开了地方微调的大门。当然不管是官方回应还是业内人士分析，菏泽取消限售只是针对本地实际情况的放开，并不能代表全国。之后也有城市陆续放松政策，比如深圳下调首套房贷利率、广州局部性放开商服类物业限购、珠海调整非户籍社保年限等。

然而在一波微调中，珠海和呼和浩特又成为“一股清流”，珠海成为全国第8个实施企业限购的城市，呼和浩特再实施公积金贷款新政趋势从严。

有的地方松，有的地方趋严，政策的走向到底是怎样？12月24日住房和城乡建设会议确定的明年的房地产市场目标——稳房价、稳地价、稳预期，为2019年房地产市场定调“三稳”，因此松和紧仍只是地方性行为，全国的政策还在于“房住不炒”，建立长效机制，切莫让调控成果再中断。而且，可以预测2019年各地会针对以往政策结合当地实际情况，进行“补丁式”微调，从趋势上看，有的地方会趋紧，有的地方则会对原有执行过严的政策进行适当放松。

2019年房地产市场趋势——北京整体稳中有增

在“三稳”政策影响下，北京房地产市场从政策层面全面放松的可能性很小，但是也会进行“补丁式”微调，比如下调房贷利率，局部取消限价（相当于变相局部取消限售），目前已在朝阳孙河出现不限价纯商品房地块。

可以说2019年，北京仍是限竞房、共有产权住房、纯商品新房、存量房相互博弈升级的市场，在政策微调的刺激下和购房者对政策适应的影响下，整体市场会稳中有增。

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