也谈落槌前未询问优先购买权人的拍卖行为是计划

也谈《落槌前未询问优先购买权人的拍卖行为是否有效？

2009年5月22日，某公司将自己所有的商业门面进行公开拍卖，与甲拍卖公司签订拍卖合同，在拍卖到竞买人师某与竞买人傅某为最后竞拍人时，师某竞价到59.5万元第三次无人竟价，拍卖师落下拍卖槌，拍卖成交，师某得到买受权。拍卖结束后，竞买人傅某提出自己是该门面的租赁者，自己应该有优先购买的权利，当拍卖师问其为何不举牌竞价，傅某回答自己举牌就意味要加价了，所以，只有在结束时提出，拍卖师认为拍卖已经结束，结果不能再改变了。于是，傅某以拍卖师在拍卖到最高竞价时，没有询问傅某是否放弃购买权(优先购买权)为由，请求人民法院确认此次商业门面拍卖行为无效。

第一种意见认为，拍卖师按照规则第三次高喊无人举牌，傅某也未作任何意思表示，傅某自己不举牌，但是可以对拍卖师采取任何行为或语言表示最高竞价不放弃优先购买的权利，因此，此次拍卖行为有效。

第二种意见认为，拍卖师按照规则第三次高喊最后59.5万元即将落槌之前，应该询问优先购买人傅某，如果傅某放弃，则落下拍卖槌，拍卖师在此把傅某视为一般竞拍对象，剥夺了其优先竞买的权利，据此，该次拍卖行为无效。

[案情分析]所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在相同条件下

该公司的其他服装系列有：订制礼服的Atelier系列 ，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。所谓拍卖，就是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖本身是个价高者得的公开竞价程序。当正处于租赁期间的房屋被拍卖时，价高者得的拍卖原则与承租人于同等条件优先购得的权利就出现了冲突。

为此，在拍卖程序中，理论和实践中对于优先购买权的保护有两种方法：一是“跟价法”，二是“询价法”。“跟价法”即通知优先购买权人直接参与竞买，优先购买权人和竞买人一起竞价，实行价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竞买人。因此，优先购买权人要行使和实现其优先购买权，必须同其他竞买人一样，按照拍卖公告的要求，进行竞买登记，交纳拍卖保证金，举牌竞买。

“询价法”即通知优先购买权人到拍卖现场，但不直接参与竞价，待经过竞价产生最高应价者后，由拍卖师询问优先购买权人是否愿意购买。如果其不愿购买，则拍卖标的即由最高应价者购得。如果其愿意购买，则拍卖师询问最高应价者是否愿意再加价，如果其不愿加价，则拍卖物由优先购买权人购得，如果其表示愿意，则在加价后再询问优先购买权人。如此反复，直至其中一人退出，拍卖才成交。

2005年1月1日开始实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第一款规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”可见，该司法解释采用的“跟价法”是人民法院强制拍卖中保护优先购买权的统一方法。

“跟价法”要求优先购买权人行使优先购买权时，须以竞买人的身份举牌应价，在同等条件下享有优先购买权。所谓“同等条件”，除了在价格、付款期限、交付方式等条件方面的同等外，在拍卖程序中还更应当包括遵守的拍卖程序、规则等程序方面的同等。按照“跟价法”，优先购买权人必须积极、主动应价，其优先购买权才能获得保护。

具体到本案，本案优先购买权人傅某参与了该门面的竞拍，而且其竞拍人仅有两人，如果因傅某的优先购买权而强调在出现最高应价时一定要先询问傅某是否愿意买受的话，这就将破坏正常的拍卖程序，也即傅某没有必要与另一竞买人参与竞价加价，而只要他在别人的竞价基础上表示是否同意买受即可，这无疑影响了拍卖程序的公正，摧毁了拍卖行为价高者得的基础准则，使其他竞买人失去了参加竞买的意义，实质上是剥夺了所有权人以拍卖方式处理标的物的权利;特别是如本案中的竞买人只有优先购买权人及另外一个竞买人时这种破坏性更深。

综上，笔者认为，只要优先购买权人参与了竞买，其就应当同一般的竞买人一样遵守拍卖程序、规则，而遵守拍卖程序、规则也应当视为是在同等条件之下，如果出现最高应价，而优先购买权人没有加价买受的意思表示，则表示优先购买权人放弃了竞买该标的的意思，拍卖就应当与最高应价者成交，这样既可避免价高者得的拍卖原则与承租人同等条件优先购得权利的冲突，又有利于出卖人及其他竞买人利益的保护。

[案情结果]拍卖师按照规则第三次高喊无人举牌，傅某也未作任何意思表示，傅某自己不举牌，但是可以对拍卖师采取任何行为或语言表示最高竞价不放弃优先购买的权利，因此，此次拍卖行为有效。

[相关法规]《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第一款规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”