严格执行出售自有住房个人所得税的征收规柔软

两会报道 月4日，全国政协委员、住建部部长姜伟新在“两会”间隙向媒体透露，今年房地产政策的关键词将为“双向调控”。但对于“双向调控”的含义，姜伟新未予回应。

这简单的四个字，随即引发了业界的各种猜想和解读。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，“双向调控”是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌的理解，“双向调控”涉及的两方面应该是供应和需求、调控和放松。

同策咨询研究部总监张宏伟则向21世纪网表示，“双向调控”思路基本与201 年年底住建部工作会议强化对于不同城市的“分类指导”的思路一致。主要思路有三点：2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，继续强调保障房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧；长效性调控机制出台前，限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存。

而对于今年的价格走势，张宏伟表示，“两会期间官方表态相对偏中性，根据过去历史经验，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演。如果政策面没有发生变化，那么第二季度甚至下半年可能很难再出现平价的现象，房价会走上上涨的通道，市场成交量将在第二季度呈现出总体上继续回升的迹象。”

双向调控猜想

对于姜伟新所说的“双向调控”政策，业内有不同的解读。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，所谓“双向调控”，是指在中央房地产调控长效机制“过渡期”内，实施“托底盖帽”的双向调控方针。其中以政府提供最基本住房保障为“托底”，以抑制因过度投机导致的房价过快上涨是“盖帽”。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则从五个方面分析了双向调控的含义，包括长期与短期的双向调控、供应和需求的双向调控、保障与市场的双向调控、不同类型城市的双向调控，以及增量与存量的双向调控。其中，长期和短期的“双向调控”，即坚持税、不动产统一登记、农村土地入市等“长效机制”的稳步推进和落地，与此同时，短期内坚持“限贷限购”不放松。

按照中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌的理解，“双向调控”涉及的两方面应该是供应和需求、调控和放松。过去的调控政策都是抑制投资、投机需求，这同时会误伤刚性和改善型需求。过去更多的是抑制需求，而非加大供应。而本届政府的做法，更多的是把重点放在增加供应上。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，“双向调控”思路基本与201 年年底住建部工作会议强化对于不同城市的“分类指导”的思路一致。去年底，住建部部长姜伟新在部署2014年工作时，曾明确表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作”，同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。

张宏伟续称，“双向调控”思路主要有三点：2014年调控政策仍将呈现“差别化”的特征，热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会定向宽松；在这个阶段，继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，总体上继续落实保障性住房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧；在长效性调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段会并存，但是，经济手段、市场手段会逐渐突出。

差别化调控

在上述专家的解读中，都不约而同的提到了“差别化调控”这一点。

“就双向调控思路而言，如果2014年一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，那么就需要进行对市场投资性需求、投机性需求进行适度调节和控制；而三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕，市场表现相对平淡，价格上涨动力不是很充足，尤其是芜湖、舟山、温州、徐州等这些城市，市场成交量低迷，房价还处于下跌或停涨的状态，政策层面或许继续允许一些定向宽松的措施出台，鼓励这些楼市成交量逐渐好转。”张宏伟表示。

事实上，这一政策在201 年就已有城市开始执行。芜湖、舟山、温州、徐州等城市出台了定向宽松措施，而北京、上海、广州、深圳等一线城市、郑州、西安、武汉等部分热点二线城市则在201 年年底出现“阶段性”收紧的政策，合理调节市场需求结构，以完成年度房价控制目标。

张宏伟认为，总体来讲，在“双向调控”思路指导性，2014年调控政策强化对于不同城市的“分类指导”，导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征，通过政策“分化”有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理。

月5日发布的两会政府工作报告证实了上述专家的猜测。政府报告指出：未来将针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

此外，在保障房方面，201 年年底住建部工作会议上姜伟新说：“鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房。”姜伟新还指出，2014年城镇保障性安居工程建设的目标任务是基本建成480万套以上，新开工600万套以上，其中棚户区改造 70万套以上。

张宏伟认为“双向调控”思路势必仍然会包含保障性住房这一环节。在这个阶段，继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，总体上继续落实保障性住房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧。

2014年两会政府工作报告亦提出，努力解决好住房问题，提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，总体来讲，现阶段仍然是要做好房地产市场调控和城镇化过程中的住房保障工作。

二季度马上好转？

月7日发布的政府工作报告还显示，2014年中国国内生产总值增长目标7.5%左右。

张宏伟表示，这意味着宏观经济“触底”的阶段特征仍将在2014年持续。从当前政府表态及市场基本面走势来看，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，在宏观经济结构改革尚未完成之前，房地产仍然会呈现出“过渡期经济体”的市场特征，市场基本面还会持续回升，这将带动整体市场成交量持续好转与价格的持续回升。

2014年年初，市场爆出杭州楼市降价的消息。2月19日，天鸿香榭里宣布，楼盘均价直降6000元，起价11800元/平方米，而此前该楼盘的售价超过18000元/平方米。与其相隔一条马路的德信北海公园项目在2月18日就宣布，均价直降 000元。此外，紧缩，商品住宅成交量依然出现“普跌”的消息不断的在新闻报道中出现。市场担心，目前楼市的“疲软”是否会成为下行趋势的信号。

对此有业内人士表示，这只是个别案例，从供求关系来看，在大中城市，市场基本面仍然为供不应求，市场基本面没有改变。我们看到在大中城市，品牌开发企业春节之后积极推盘，以实现业绩的快速回升。当前，整体销售市场逐渐趋于平淡与品牌开发企业逆势而动并存。

张宏伟认为，从开发商定价角度来讲，2014年年初短期内价格上涨幅度不可能像201 年下半年那样火热，受到银行信贷阶段性紧缩、市场成交量“普跌”及企业销售业绩指标的影响，大中城市楼盘变相促销或小幅优惠小幅促销的“平价”策略将成为“小阳春”市场主流和趋势。

“两会期间官方表态相对偏中性，根据过去历史经验，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演。如果政策面没有发生变化，那么第二季度甚至下半年可能很难再出现平价的现象，房价会走上上涨的通道，市场成交量将在第二季度呈现出总体上继续回升的迹象。”张宏伟判断。

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